Índice

• Será que vale a pena comprar casa?
• Como o crédito habitação pode afetar a sua decisão de compra?
• Como escolher e financiar a casa ideal
• Comprar ou alugar?
• Comprar casa ou esperar?
• Comprar casa ao banco?
• Conclusões

Será que vale a pena comprar casa?

A compra de casa está cada vez mais difícil, porque os preços dos imóveis não param de subir. Já explicaremos por que isso acontece, mas antes vamos deter-nos nas vantagens de comprar a sua casa:

1. Compra de um ativo – Ao comprar um imóvel está a comprar um ativo que vai ficar para si, mesmo que demore muito tempo a pagar ao banco. Todos os meses, uma parte da casa adicional fica para si;
2. Valorização do imóvel – Os imóveis tendem a valorizar com o tempo, um pouco em linha com a inflação. É certo que há momentos de grande valorização (como os que vivemos nos últimos anos) e outros momentos de queda. No entanto, no longo prazo, a trajetória é de valorização. Ao se tornar dono do imóvel, esta valorização é sua;
3. Segurança – Deter um imóvel confere muita segurança. Tem o seu espaço, que pode adaptar ao seu gosto e às suas necessidades. Não fica dependente de um senhorio que pode terminar o contrato de arrendamento e forçá-lo a mudar de vida.

Estas vantagens são acompanhadas de custos. De facto, comprar casa tem custos associados e que muitas vezes ignoramos. Assim, é importante considerar os custos com condomínio, seguros obrigatórios (como o seguro multirriscos) e, mais importante, os custos com a manutenção do imóvel. Todas as obras ficam a seu cargo e é certo que as vai ter de fazer, mais tarde ou mais cedo. Por fim, se recorreu a crédito habitação, tem ainda o pagamento dos juros e do seguro de vida crédito.

Como o crédito habitação pode afetar a sua decisão de compra?

Costumamos dizer que as famílias compram uma prestação e não uma casa. De facto, o valor da prestação bancária, que é resultado das taxas de juro praticadas no mercado, acaba por condicionar a compra de casa. Assim, a decisão de compra é afetada pela disponibilidade de crédito habitação e pelo seu custo.

Se a compra é afetada pelo custo do crédito habitação, é fundamental que perceba como vão evoluir as taxas de juro. É impossível adivinhar o futuro, mas podemos dizer com alguma segurança que estamos num cenário de queda de taxas, motivado por dois fatores:

• Queda das taxas EURIBOR, depois de terem atingido valores muito elevados, iniciaram uma trajetória descendente que deverá continuar por mais algum tempo;
• Queda dos spreads praticados pela banca, que está numa senda concorrencial muito benéfica para os clientes.

Usando o simulador de crédito da Reorganiza, perceberá que uma redução de 1 ponto percentual num crédito de 100.000€ a 30 anos representa uma redução da sua prestação próxima de 50€ mensais. Posto de outra forma, esta mesma redução de taxa de juro permite-lhe comprar uma casa de 115.000€, mantendo a prestação inalterada. Logo, a queda de taxa de juro vai aliviar os orçamentos familiares de forma significativa nos próximos tempos e melhorar um pouco o acesso à compra de casa.

Como escolher e financiar a casa ideal

A escolha do melhor financiamento imobiliário é resultado de um conjunto de critérios. A dimensão do encargo financeiro assusta muitas pessoas, porque para a maioria é a maior aquisição das suas vidas. Assim, pode ser importante ter o apoio de um Consultor Reorganiza que lhe esclarece todas as suas dúvidas e o apoia ao longo de todo o processo. Dito isto, importa ter em atenção algumas dicas para comprar a sua casa:

• Perceba quanto pode pagar – Antes de escolher uma casa deve perceber qual o espaço que tem no seu orçamento familiar para pagar uma prestação bancária. Ou seja, perceber “quanta casa pode comprar”. Para o fazer, deve olhar com atenção para o seu orçamento e, usando o simulador de crédito, identificar o valor máximo que pode pagar;
• Pense na evolução da sua vida – Comprar um T0 quando pensa em ter filhos pode não ser a melhor solução. Adquirir uma moradia de 6 quartos é capaz de não ser o mais adequado no início de vida. Assim, pense que a compra de casa é um compromisso de longo prazo e que deve estar enquadrado com os seus planos para o futuro;
• Disponha de poupanças – O acesso ao crédito habitação exige que tenha capitais próprios. Tirando casos pontuais, como o caso da Garantia Pública para compra de casa para jovens, terá de dispor de capitais próprios para dar de entrada e para pagar impostos. Assim, se tem 20.000€ poupados, com grande probabilidade só poderá comprar um imóvel até 170.000€ ou menos.

Depois de identificadas as respostas a estes pontos, é altura de perguntar ao seu consultor Reorganiza qual o crédito mais adequado. Fizemos recentemente um comparativo do melhor crédito habitação a taxa mista e o melhor crédito habitação de taxa variável, que pode ser um bom ponto de partida. No entanto, saiba que a nossa equipa consegue taxas mais baixas, dado o seu poder negocial junto dos principais bancos em Portugal.

Comprar ou alugar?

Caso não disponha de capitais próprios para a entrada ou para o pagamento de impostos (não aconselhamos o financiamento destes custos), ou caso valorize a flexibilidade de não ter uma responsabilidade tão pesada como um crédito habitação, a solução pode passar pelo arrendamento. Mas… o que será melhor?

A compra de casa envolver um conjunto de custos ou de desvantagens que deve conhecer, nomeadamente:

• Carga fiscal – O simples ato de comprar casa acarreta o pagamento de impostos que pode representar entre 6% e 10% do valor de compra. Ou seja, numa compra de 200.000€, entre custos, IMT e outros, pode chegar a pagar perto de 10.000€-20.000€. A acrescer a estes impostos, temos ainda o IMI e outras taxas e taxinhas municipais;
• Burocracia – A compra e manutenção de um imóvel tem associada uma carga burocrática que pode ser expressiva;
• Custos de Manutenção – Já referido anteriormente, deter um imóvel envolve mantê-lo. Pinturas, canos rebentados, obras no prédio, infiltrações e outros imprevistos;
• Seguros – A compra de casa obriga a que tenha um seguro multirriscos que cubra as partes comuns do condomínio e, caso tenha comprado com recurso ao crédito habitação, o pagamento do seguro de vida crédito. Preferimos olhar para estas despesas como um investimento na sua segurança e tranquilidade financeira;
• Fraca mobilidade – Se tem uma casa e um crédito habitação, a sua mobilidade fica reduzida. Acaba ficando preso ao imóvel, caso lhe surja uma boa oportunidade de emprego noutra cidade/país ou a família cresça. Nestes casos, pode ter de vender o imóvel ou arrendá-lo. Podendo ser um bom investimento, tira flexibilidade.

Comprar casa ou esperar?

Pode acontecer que não tenha pressa na compra da sua casa e que pode esperar algum tempo para mudar. Mas será que é prudente? Será a melhor solução? Para melhor respondermos, falaremos um pouco sobre o que influencia o preço das casas e como estes devem evoluir nos próximos tempos.

O que influencia o preço das casas?

O preço das casas é influenciado pela relação entre a oferta (disponibilidade de casas para habitação) e a procura (número de pessoas a querer comprar imóveis):

• Oferta – A oferta de casas tem sido claramente insuficiente para a procura. Problemas de licenciamento, falta de terrenos, a subida dos custos de produção, nomeadamente a mão-de-obra e o custo com materiais e a elevada carga fiscal irão continuar a pressionar os preços no sentido de subida;
• Procura – O nosso país tem sido cada vez mais atrativo para estrangeiros, que nos procuram para viver permanentemente, para habitação secundária ou para férias, o que reduz o número de imóveis para as populações locais. Assim, as casas que surgem no mercado, especialmente no segmento mais acessível, acabam por sofrer subidas de preço.
• Falta de alternativas – O mercado de arrendamento tem sofrido também, dada a subida de custos, a carga fiscal e o elevado risco percebido (político e judicial). Assim, as rendas têm aumentado e não se perspetivam quedas, o que retira alternativas às famílias que são empurradas para a compra.

Assim, parece-nos que se a sua dúvida para avançar para a compra for motivada pela expetativa de queda de preços, não duvide e compre. Os preços devem continuar a subir.

Comprar casa ao banco?

A compra de casa ao banco foi uma opção muito interessante no passado, na medida em que tinha um conjunto grande de vantagens. No entanto, a redução do incumprimento de contratos de crédito habitação faz com que existam menos casas na carteira do banco. Dito isto, em situações ditas normais, pode ser interessante comprar imóveis à banca, especialmente porque:

1. Pode comprar casas mais baratas, uma vez que a preocupação do banco é vender rapidamente o imóvel. Assim, pode ter boas oportunidades em termos de preço;
2. O financiamento bancário pode chegar a 100%, o que faz com que tenha de pagar apenas os impostos e as custas da escritura;
3. Maior facilidade de aprovação do crédito, uma vez que o banco pode ser menos restritivo de modo a conseguir vender o imóvel mais rapidamente;
4. Isenção de comissões, nomeadamente a comissão de avaliação do imóvel, que já foi previamente avaliado pelo banco.

Feliz ou infelizmente, como referimos, existem menos imóveis disponíveis para compra. Poderá, mesmo assim, pesquisar pelos imóveis da banca nos sites dos bancos, como por exemplo o site da Caixa Imobiliário e acompanhar as oportunidades que surjam, muitas vezes aproveitadas para investimento imobiliário. Cuidado, vários imóveis são vendas de partes indivisas. Ou seja, estará a comprar apenas 50% do imóvel!!!

Conclusões

Para tomar a melhor decisão no que toca a compra de casa ou ao arrendamento é preciso avaliar um conjunto grande de fatores, destacando-se a necessidade de perceber se tem condições para honrar este compromisso e a escolha da melhor solução de crédito habitação.

É crucial que se perceba que a compra de casa com recurso ao crédito é um compromisso para o longo prazo, o que implica que tenha estabilidade profissional, pessoal e financeira para garantir que paga todas as prestações. Assim, encorajamos uma análise cuidada e rigorosa. Caso tenha dúvidas, não hesite em contactar-nos para debater os melhores cenários para o seu caso concreto.

Mas o que muda afinal? Nós explicamos.

As condições para isenção de pagamento de mais valias obtidas por vendas de imóveis mudam

Com a entrada em vigor da Lei 56/2023 a 7 de outubro existem novas regras de reinvestimento que conferem isenção do pagamento de mais valias resultantes de venda de imóveis:

• de habitação própria e permanente
• de habitação secundária
• ao Estado

1 Isenção de mais valias resultantes de venda de habitação própria e permanente

Até à entrada em vigor da nova lei, o ganho que obtivesse pela venda da sua casa de habitação própria e permanente (depois de amortizado o crédito habitação subjacente, caso houvesse), estava isento do pagamento de mais valias em sede de IRS se o reinvestisse na compra e outro imóvel para o mesmo fim, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

Ora com a entrada em vigor da nova lei, esta isenção só se aplica desde que o imóvel tivesse sido de facto habitação própria e permanente pelo menos durante os 24 meses anteriores à venda. Ou seja, se durante os 24 meses antes da venda fosse sempre o domicílio fiscal. Por isso, se para obter um lugar de estacionamento junto à casa dos seus pais, tiver mudado temporariamente o seu domicílio fiscal para lá, deixa de estar isento do pagamento de mais valias ao vender a sua casa.

2 Isenção de mais valias resultantes de venda de habitação secundária

Se vender um outro qualquer imóvel pode passar a estar isento do pagamento de mais valias mas só em determinadas condições.

De facto, o artigo 50º isenta do pagamento de mais valias em sede de IRS, os ganhos que resultem da venda de imóveis (ou terrenos destinados à construção) destinados a segunda habitação desde que:

• O valor do ganho seja aplicado na amortização total ou parcial de capital de crédito habitação de casa de habitação própria e permanente do proprietário da casa ou de um descendente (filhos ou netos)
• A venda seja feita (ou tenha sido feira) de 1 de janeiro de 2022 a 31 de dezembro de 2024
• A amortização seja feita nos três meses seguintes à venda. Ou no caso de vendas ocorridas até à entrada em vigor da lei, até 7 de janeiro de 2024

Apenas é importante que saiba que:

• No apuramento das mais valias não se exclui o valor que possa ter utilizado para liquidar um eventual crédito habitação que haja sobre o imóvel. Ou seja, neste caso o valor das mais valias é o valor a venda deduzido do valor da compra e eventuais comissões de agências imobiliárias
• se o valor das mais valias obtidas for superior ao montante de crédito que amortizar, sobre o excedente tem de pagar mais valias
• as finanças podem pedir o comprovativo da amortização que fez, pelo que convêm guardar o documento que o banco lhe entregar pelo prazo de 5 anos.

É também importante saber que reinvestir esta mais valias na compra de casa de habitação própria e permanente não dá direito a isenção. Esta aplica-se só a amortização de capital de crédito habitação já em curso.

3 Isenção de mais valias resultantes de venda de imóveis ao Estado

Também está isento do pagamento de mais valias se vender um imóvel o Estado. Mas note que esta isenção não se aplica se:

• O seu domicílio fiscal for em país com regime fiscal mais favorável
• Se os ganhos resultarem de alienações onde exerceu o direito de preferência

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Se herdou um imóvel não tem forçosamente de pagar impostos

Quando se fala em herança certamente pensa que tem de pagar impostos sobre o que se herdou. Mas não tem de ser assim. De facto, depende de quem herdou o imóvel.

Se é herdeiro direto da pessoa falecida não tem de pagar qualquer imposto. Os seja, se é cônjuge ou unido de facto, descendente (filho, neto ou bisneto) ou ascendente (pai ou avô) da pessoa falecida. Mas, infelizmente o mesmo não acontece se não for herdeiro direto, ou seja, se for por exemplo sobrinho ou lhe tiver sido deixado por testamento por uma pessoa amiga. Neste caso irá ter de pagar imposto do selo, mais concretamente 10% sobre o valor herdado.

Mas mesmo sem ter de pagar imposto tem de declarar nas finanças o imóvel que herdou

Até ao final do terceiro mês após o falecimento, tem de ser feita a declaração dos bens do falecido através do Modelo 1 do imposto do selo (Grupo 2 – Transmissões Gratuitas). Neste modelo para além dos bens que fazem parte da herança (nomeadamente o imóvel) consta também a identificação dos herdeiros.

Cada um dos herdeiros recebe posteriormente uma nota de liquidação do imposto do selo devido. No caso de ser herdeiro direto o valor vem a zeros.

Para o imóvel ser seu tem de estar registado em seu nome

Para além da declaração às finanças tem de fazer a habilitação de herdeiros num cartório notarial, no Balcão das Heranças ou no Espaço Óbito. Este documento serve para identificar quem são os herdeiros do falecido, ou seja, quem tem direito à herança.

Mas fazer a habilitação de herdeiros não é suficiente para tomar posse do imóvel. Para que se concretize tem de ser feita a partilha de bens através de escritura em cartório notarial (ou no Balcão das Heranças). Nessa mesma altura faz-se o seu registo e o imóvel passa para o seu nome.

O que pode posteriormente fazer com o imóvel

Agora que legalmente o imóvel é seu pode decidir o que fazer com ele. Para além de o poder habitar, pode considerar arrendá-lo ou mesmo vender.

No caso de optar por arrendar, paga IRS sobre o valor das rendas que receber. Note que com o Programa Mais Habitação a taxa liberatória do IRS baixou para todos os prazos dos contratos.

No caso de querer vender, paga mais valias calculadas pela diferença entre o valor de venda e o valor considerado em termos herança. Ou seja, o valor que foi considerado para efeitos do cálculo do imposto do selo, mesmo que tenha ficado isento deste imposto. Não se esqueça de que tem de declarar o valor das mais valias obtidas na declaração anual do IRS.

O que fazer com este ativo imobiliário?

Na Reorganiza somos adeptos do investimento imobiliário como forma de obter rendimentos numa perspetiva de longo prazo. No caso das heranças, vemos muitas famílias a vender os imóveis para realizar liquidez, o que implica de imediato no pagamento de impostos e comissões aos agentes imobiliários. Nestas alturas, procuramos que reflita se precisa mesmo do capital. Se não precisar, pode arrendar o imóvel e assim preservar um ativo, ao mesmo tempo que aproveita a valorização que este ativo costuma ter associado. Nunca se esqueça que ter o dinheiro disponível é meio caminho para o gastar, muitas vezes em algo que perde imediatamente valor.

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Depois do apoio às rendas e da bonificação de juros do crédito habitação, aprovados a 26 de março, fique a conhecer 7 medidas agora aprovadas centradas no mercado de arrendamento que contemplam benefícios fiscais importantes.

1 O Estado cede imóveis públicos para arrendamento acessível

Tendo como objetivo aumentar a oferta de casas para arrendamento, o Estado irá ceder terrenos ou edifícios públicos, para construção, reconversão ou recuperação de imóveis destinados a arrendamento acessível, a empresas privadas que cumpram os requisitos definidos nos Contratos de Desenvolvimento para Habitação.

2 Criação de uma linha de financiamento bonificado de 250 milhões para imoveis de arrendamento acessível

Esta linha de crédito destina-se a todas as empresas ou particulares que construam, reconvertam ou recuperem imóveis destinados a arrendamento acessível. Este terá de se manter pelo prazo de 25 anos, findo o qual o Estado terá direito de preferência na aquisição destes imóveis.

3 Os imóveis de arrendamento acessível têm benefícios fiscais

Como forma de incentivar o arrendamento acessível, o IVA será de 6% na construção ou reabilitação de imóveis destinados a este fim. Deixará também de haver lugar a pagamento de mais valias em IRS na venda de imóveis, se o valor da venda for reinvestido em imóveis destinados a habitação acessível

Para além disso, estes imóveis beneficiarão de isenção de:

• IMT na aquisição
• IMI por três anos
• AIMI
• Imposto de Selo nos contratos de arrendamento
• IRS sobre as rendas

4 Os senhorios beneficiam de uma descida do IRS sobre as rendas

Sobre as rendas os senhorios pagam uma taxa de IRS que depende do prazo do contrato e sucessivas renovações. Assim, como forma de incentivar os proprietários a arrendar os seus imóveis a taxa de IRS vai baixar.

Atualmente a taxa para contratos até 2 anos é de 28% e para contratos de 2 a 5 anos de 26%. Mas após a entrada em vigor das novas medidas, passa a existir apenas uma taxa, de 25%, para contratos até 5 anos.

Também ocorrerá uma descida nas taxas de IRS dos contratos de maior duração. Assim para contratos com duração (ou renovação) entre 5 e 10 anos, a taxa passa de 23% para 15%; entre 10 e 20 anos, recua de 14% para 10%; e a mais de 20 anos a taxa situar-se-á nos 5% contra os atuais 10%.

5 Os senhorios com rendas antigas ficam isentos de impostos

Como forma de desincentivar a resolução de contratos antigos, os senhorios com imóveis com rendas anteriores a 1990 ficarão não só isentos de pagamento IRS e IMI, mas ainda beneficiarão de um subsídio a definir.

6 Imoveis em Alojamento Local que mudem para o mercado de arrendamento têm isenção de IRS

Todos os proprietários de alojamento locais que transitem os seus imóveis para o mercado de arrendamento habitacional não pagam IRS sobre as rendas obtidas até ao final de 2030. É mais das medidas do “Mais Habitação” para incentivar o mercado de arrendamento.

7 Alargamento do Programa Porta 65

As candidaturas ao Programa Porta 65 Jovem passam a estar disponíveis durante todo o ano. E é criado o Porta 65 + para famílias monoparentais e quem teve perda de rendimentos superiores a 20%.

Se por um lado com algumas das medidas propostas pelo governo será de esperar que o número de imóveis destinados à venda aumentem, por outro lado, ao combater a especulação imobiliária prevê-se que os imóveis passem a ter um valor mais acessível.

Estes fatores conjugados com a obrigatoriedade de os bancos passarem a ter de oferecer crédito habitação à taxa fixa são boas notícias para quem quer comprar casa. Lembre-se que comprar casa é a decisão certa. Aproveite e fale connosco temos todo o prazer em o ajudar.

O pacote “Mais Habitação”

O pacote de medidas abrange não só o aumento do número de casas disponíveis para venda, mas também o mercado de arrendamento, o Alojamento Local, os vistos Gold assim como a criação de uma linha de crédito para reabilitação de casas devolutas.

Neste artigo fique a par das medidas propostas pelo governo para:

A Aumentar do número de imóveis à venda

O preço das casas continua alto deve-se parte à falta de oferta. Assim, e admitindo que um maior número de casas possa traduzir-se na baixa de preços dos imóveis à venda, o governo inclui no Pacote Mais Habitação as seguintes medidas:

1 Reconversão de terrenos e imóveis de comércio e serviços em habitação sem alteração de licença de utilização.

Terrenos e imóveis autorizados para comércio e serviços vão poder ser usados, respetivamente, para construção de imóveis ou convertidos em habitação, sem necessidade de alteração das licenças de utilização. Com esta medida o governo espera um aumento do número de imóveis disponíveis para habitação. O que para si, que anda há procura de casa, significa ter uma maior possibilidade de escolha.

2 Simplificação dos licenciamentos

O Governo propõe que os projetos de arquitetura e de especialidade deixem de estar sujeitos a licenciamento municipal. Passam assim a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas.

Com esta medida pretende-se não só aumentar o número de casas disponíveis como também baixar o seu custo, já que a morosidade dos licenciamentos é apontada pelos promotores imobiliários como justificação do elevado preço de venda dos imóveis.

B Reduzir os encargos financeiros das famílias

1 Venda de casas para pagar crédito habitação fica isento de imposto de mais valias

Hoje só não paga mais valias sobre a venda de um imóvel se este for a sua habitação própria e permanente, e aplicar o valor das mais valias no prazo de dois anos na compra de uma casa com o mesmo fim.

Mas com a nova medida do Governo ao vender uma segunda casa que tenha e aplicar as mais valias na amortização do crédito habitação da sua morada de habitação permanente ou na de um descendente, fica isento de pagamento de mais valias.

2 Os bancos vão ser obrigados a contratar crédito habitação à taxa fixa

O crédito habitação pode ser contratado à taxa fixa (ou seja, a uma taxa que se manterá fixa até ao final do contrato) ou a taxa variável, sendo esta última influenciada pela variação da Euribor.

Neste momento apenas alguns bancos têm na sua oferta a possibilidade de contratar crédito habitação a taxa fixa. Mas como objetivo proteger os clientes bancários da subida da taxa Euribor a partir de data a anunciar todos os bancos terão de incluir crédito habitação á taxa fixa na sua oferta.

3 Bonificação do aumento do juros em 50% em créditos habitação até 200 mil euros

Se cumulativamente:

• o rendimento do seu agregado familiar se situa até o 6º escalão do IRS (38.622€)
• tem um crédito habitação até 200 mil euros contratado depois de julho de 2018
• a sua taxa de esforço é superior a taxa de esforço à data da contratação mais 3% (a taxa “stressada”)

então saiba que o Estado subsidiará 50% do aumento da sua prestação face à prestação que teria com a aplicação da taxa de juro “stressada”. O valor do apoio será até 1,5 do valor do Indexante de Apoios Sociais, ou seja de 760,65 euros.

C Proteger os inquilinos

1 Novos contratos com limite de aumento de rendas

Se vai fazer um contrato de arrendamento, saiba que a renda não pode exceder a última renda cobrada pelo senhorio acrescida das atualizações passíveis de serem feitas até à data do novo contrato. Esta medida tem por objetivo acabar com a denuncia de contratos por parte dos senhorios e evitar a subida especulativa das rendas.

2 Apoio nas rendas de contratos em vigor para agregados com baixos rendimentos

Para os contratos em vigor, caso os inquilinos tenham rendimentos até ao sexto escalão do IRS (38.622€) e uma taxa de esforço superior a 35%, o Estado irá atribuir um subsídio de renda até 200 euros mensais durante 5 anos.

3 O Programa Porta 65 passará a abranger as famílias monoparentais

O Programa Porta 65, destina-se a apoiar o arrendamento por jovens até aos 35 anos, mas agora abrangerá também famílias monoparentais e a agregados familiares que sofreram quebra de rendimentos.

O programa consiste num apoio financeiro para o pagamento da renda durante 12 meses desde a data da aprovação da candidatura: Pode recandidatar-se mais 4 vezes pelo que este apoio tem a duração máxima de 5 anos. Mas note que a recandidatura tem de ser feita no mesmo período da primeira para poder manter o apoio.

C Incentivar o arrendamento de imóveis por proprietários

1 Redução do IRS sobre as rendas

Como forma de incentivar os proprietários a arrendar os seus imóveis a taxa autónoma de IRS sobre as rendas irá descer dos atuais 28% para 25%.

Também ocorrerá uma descida nas taxas de IRS dos contratos de maior duração. Assim para contratos com duração (ou renovação) entre 5 e 10 anos, reduz de 23% para 15%; entre 10 e 20 anos, recua de 14% para 10%; e a mais de 20 anos, baixa de 10% para 5%

2 Substituição do Estado no pagamento de rendas em atraso

No caso de o inquilino deixar de pagar a renda por mais de três meses, o senhorio poderá dar ínício a uma ação de despejo. Para o evitar, para todos os pedidos que deem entrada no Balcão Nacional de Alojamento o Estado irá substitui-se ao inquilino no pagamento da renda caso haja uma justificação plausível para o incumprimento. Se não existir ocorrerá o despejo.

D Aumentar o número de casas disponíveis para o mercado de arrendamento acessível

1 Isenção de mais valias para quem vender os seus imóveis ao Estado

No caso de ter um imóvel que não pode arrendar porque precisa de obras e pela mesma razão não o consegue vender, pode agora vendê-lo ao Estado ou às autarquias, ficando isento do pagamento de mais valias

2 Arrendamento a casas de proprietários privados para subarrendamento

O Estado propõe-se arrendar a preços de mercado casas devolutas de proprietários privados. Depois irá subarrendar ao equivalente a 35% da taxa de esforço do inquilino. Estas casas serão atribuídas por sorteio entre jovens, famílias monoparentais ou famílias com quebra de rendimentos.

3 Linha de crédito de 150 milhões para municípios em casas devolutas

Para reabilitar casas devolutas, o Estado criou uma linha de 150 milhões destinada aos municípios. Com esta linha o Estado pretende aumentar o número de casas destinadas a arrendamento municipal.

E Incentivar conversão de imóveis de Alojamento local para o mercado de arrendamento

1 Criação de contribuição extraordinária

O Alojamento Local provoca um impacto negativo no preço dos imóveis (em venda e no arrendamento). Assim, como forma de desincentivar o Alojamento Local os seus proprietários passarão a pagar uma contribuição extraordinária cujo valor depende do local onde se localiza e do impacto no preço nos imóveis da zona. E a receita reverterá para o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

2 Deixam de ser atribuídas de novas licenças em zonas urbanas

A atribuição de novas licenças vai passar a ser apenas possível para alojamentos rurais em concelhos no interior do país, tendo como objetivo dinamizar a economia local. Esta medida tem como objetivo impedir que casas nas zonas urbanas sejam afetas a este tipo de alojamento em detrimento do arrendamento tradicional.

3 Reavaliação das atuais licenças

Reavaliação das licenças atuais em 2023 e depois de 5 em 5 anos.

4 Prémio fiscal para quem desistir do alojamento local e passar a arrendar o imóvel

Os imóveis em Alojamento Local que sejam transferidos para arrendamento habitacional até 2024, terão uma isenção e taxação zero em sede de IRS até 2030.

F Acabar com a especulação imobiliária

1 Fim de novos Vistos Gold e antigos só para casas de habitação própria ou para arrendamento

Para combater a especulação imobiliária não serão atribuídos mais Vistos Gold. E os que foram concedidos através de investimentos imobiliários só serão renovados se o imóvel for de habitação própria e permanente do proprietário (ou seu descendente). Mas também se for colocado no mercado de arrendamento de forma duradoura (ou seja não se destine a alojamento local).

Em conclusão

Com estas medidas espera-se que o número de imóveis para venda a preços acessíveis aumente. O que é uma boa notícia para quem quer comprar casa. Aproveite e fale connosco temos todo o prazer em o ajudar.

Mas se atualmente a sua taxa de esforço é alta existem outras soluções para reduzir os seus encargos financeiros, nomeadamente a consolidação de crédito. Fale connosco. Estamos aqui para o ajudar.

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Não é seguramente uma decisão fácil, e a resposta pode não ser única, mas diríamos que na generalidade dos casos comprar casa continua a ser a melhor opção.

O mercado imobiliário de compra e venda de casas continua a crescer

O mercado imobiliário de venda de casas continua em crescimento contrariando as previsões de muitos analistas. A razão parece ser simples: todos precisamos de casas para viver e investir no imobiliário continua a ser o investimento mais rentável.

Mesmo numa altura em que assiste a uma subida das taxas de juro, a realidade é que este aumento não se tem refletido na rentabilidade das nossas poupanças, já que os depósitos a prazo continuam a ter taxas de juro muito baixas. Assim, se tem poupanças o melhor mesmo será aplicá-lo na compra de uma casa. Se a vender mais tarde terá de certeza um maior ganho do que se aplicar o seu dinheiro num depósito a prazo.

Tendências do mercado de compra e venda de casas

É claro que o mercado imobiliário tem vindo a mudar nos últimos anos. Com a pandemia passámos a dar mais valor à nossa casa. Deixou de ser apenas um lugar onde dormimos para passar a ser um lugar onde vivemos. Passou a ser um lugar que temos de disfrutar e onde gostamos de estar. E com esta mudança de paradigma o tipo de casas com maior procura também mudou.

1 Comprar casas com espaços ao ar livre

Com a pandemia, ao termos de estar em casa passamos a valorizar os espaços exteriores das casas. Assim, casas com varandas, com pequenos espaços exteriores ou mesmo com jardins passaram a ser as habitações com maior procura.

2 Comprar casas para remodelar

Depois transformar uma casa em lar passou a ser o nosso objetivo. E por isso as casas para remodelar começaram a ter também uma maior procura.

Se por um lado, construir uma casa envolve compra de terreno, fazer um projeto e construir a casa o que certamente é muito caro e fica fora da bolsa da maioria de nós, por outro lado, encontrar uma casa nova que seja exatamente a casa dos nossos sonhos (e a um preço que se enquadre nos seu rendimento) pode também ser muito difícil.

Assim, comprar uma casa em segunda mão e remodelá-la para que se transforme na nossa casa de sonho passou a ser o objetivo que possibilita a concretização do que desejamos: ter a nossa casa de sonho a um preço mais acessível.

E já agora conhece as vantagens em comprar casa em áreas reabilitação urbana?

3 Comprar casas fora dos centros urbanos

Mas a pandemia também levou a uma mudança do estilo de vida de alguns. Para esses não basta ter uma varanda ou um jardim em casa. Com a possibilidade de estar em teletrabalho e a necessidade de ter uma vida com menor stress e com uma melhor qualidade de vida a procura de moradias fora dos centros urbanos também aumentou.

Comprar casa própria continua a ser a opção da maioria dos europeus.

Viver em casa própria continua a ser a melhor opção para a maioria das pessoas. E a prova é que em 2021 sete em cada dez europeus viviam em casa própria. Em Portugal o número é maior, de acordo com o estudo da Eurostat 78,3% são proprietários das casas onde vivem, sendo 21,7% inquilinos. As razões são várias.

As razões por que deve comprar casa em vez de arrendar

1 Está a gastar dinheiro num bem que pode ser seu

Esta é uma das principais razões por que comprar casa continua a ser a opção certa.

Se arrendar uma casa irá pagar renda, ou seja irá gastar dinheiro num bem que nunca será seu. Pelo contrário ao pagar a prestação da sua casa estará a pagar por um bem que no final do empréstimo será seu. Ou seja, está a investir e não simplesmente a gastar dinheiro.

2 A prestação pode ser mais baixa do que a renda

Claro que a prestação da casa está a subir porque as taxas de juros têm vindo a aumentar. Isso é incontestável. Mas lembre-se que as rendas também têm vindo a aumentar (e muito).

Assim perca um bocadinho de tempo e veja quanto lhe custaria arrendar uma casa igual à sua na zona onde mora. Arriscamos a dizer que seria seguramente mais do que paga atualmente de prestação da casa.

3 Deixa de estar dependente do senhorio

Os contratos de arrendamento não são para a vida. Ou seja, o contrato tem um prazo e até pode não ser renovado. Se as rendas continuarem a subir, o mais certo é que no final do contrato o senhorio queira rever a renda em alta (e por vexes a subida é mesmo muita)

Por outro lado, há sempre o risco do senhorio precisar da casa, para um filho, por exemplo, e rescindir o contrato. E lá terá de procurar nova casa, sendo que porventura até pode nem encontrar na zona onde agora mora e que tanto gosta.

4 Comprar casa é um bom investimento

As casas têm vindo a valorizar-se constantemente nos últimos anos. Mesmo na altura de crise o preço das casas não tiveram uma queda significativa. Assim, investir na compra de uma casa será seguramente uma aposta segura. E quando quiser mudar de casa verá que conseguirá vender por um preço superior. Ou seja, já está a ganhar dinheiro.

5 Terá um bem para deixar aos seus filhos

Esta é a razão por que muitos compram casa. Ter património para deixar para os filhos. Pode não ser no início de vida uma razão primordial para será seguramente a partir da altura em que eles nascem: criar algo que lhes possa deixar.

6 Em caso de necessitar de um rendimento extra pode arrendar a sua casa

Sim, a sua casa pode também ser uma fonte de rendimento. Se tem um quarto a mais e precisa de um rendimento extra para pagar a prestação da casa, tem sempre a opção de arrendar o quarto, por exemplo a estudantes.

E no caso de temporariamente ter de ir viver para outro lugar, terá a opção de arrendar a sua casa e assim conseguir sem esforço financeiro adicional arrendar temporariamente uma casa no novo local.

Em conclusão comprar casa é decisão certa

Habitar em casa própria tem seguramente inúmeras vantagens pelo que a compra de uma casa é seguramente a opção certa.

Se já tem um vista a casa dos seus sonhos agora é só encontrar o financiamento que se adeque à sua capacidade financeira e garantir que o seu crédito habitação é aprovado. E para isso conte connosco.

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Se é inquilino, as rendas que pagar ao senhorio são consideradas despesas de habitação e por isso pode beneficiar da respetiva dedução. Mas se é senhorio as rendas que receber consideram-se como rendimentos, mas aos quais poderá deduzir as despesas que teve com o imóvel.

Vamos então ver cada um dos casos.

Se é inquilino

Se é inquilino então a renda paga é para o IRS classificada como despesa de habitação. Assim, poderá deduzir até 15% do que pagou ao senhorio até ao limite de 502 euros. No entanto, se os seus rendimentos forem baixos (até aos 7.122 euros) a dedução pode ir até aos 800 euros.

O valor das rendas pagas irá aparecer na sua declaração de IRS, sendo a dedução calculada automaticamente, mas convém ter alguns cuidados.

Confirme o valor das rendas que pagou

O senhorio teve de declarar às Finanças as rendas que lhe pagou, quer tenha emitido recibos eletrónicos ou recibos manuais pode ter mais de 65 anos e por isso não estar obrigado a emitir recibos eletrónicos.

Quando confirmar as outras faturas não se admire de não encontrar as rendas que pagou na rubrica Habitação. Isto acontece porque as rendas não serão incluídas no e-Fatura mas sim diretamente no IRS, já que o senhorio emitiu um recibo e não uma fatura.

No entanto deverá confirmar o valor das rendas que pagou consultando diretamente na sua área pessoal o montante total das deduções à coleta, escolhendo a categoria “encargos com imóveis” e ver todos os detalhes. Estes valores só estarão disponíveis entre o fim de fevereiro e o início de março devendo confirmá-los até 15 de março.

Caso detete algum erro poderá reclamar de 15 a 31 de março. Mas caso não o faça na altura poderá sempre corrigir diretamente na declaração anual do IRS.

Mas note que apenas poderá beneficiar da dedução se as rendas forem da sua habitação própria e permanente. No caso de serem de uma segunda habitação (por exemplo de férias) não terá direito à dedução.

Se os valores estiverem incorretos preencha manualmente o anexo H

Caso detete algum erro, antes de mais saiba que não poderá optar pelo IRS automático. Terá de escolher a declaração pré-preenchida onde constarão as informações disponíveis na AT no quadro 6C do anexo H do Modelo 3 do IRS.

Depois basta corrigir, ou em caso de omissão inserir os dados. Para tal deverá “adicionar linha” e inserir os dados que lhe são pedidos, ou seja, nos campos:

• Código da despesa: selecione o código 654 – encargos com rendas de prédio destinado à habitação permanente suportadas pelo arrendatário
• Titular – insira o seu NIF
• Montante – coloque o valor das rendas pagas

Depois não se esqueça de atualizar o quadro 7 do mesmo anexo. Aí deverá identificar o imóvel. Recorra aos dados que poderá encontrar no contrato de arrendamento.

Se o imóvel não constar do quadro terá de o inserir. Adicione uma linha e preencha os campos da seguinte maneira:

• Natureza do Encargo: escolha código 05 (encargos com rendas de prédio destinado à habitação permanente)
• Freguesia: inserir o código da freguesia do imóvel conforme está no contrato
• Tipo: terá de optar entre rústico, urbano ou omisso de acordo com o imóvel;
• Artigo: número do imóvel;
• Fração: fração do imóvel;
• Titular: o seu NIF;
• NIF do arrendatário: (deixe em branco)
• NIF do mutuante/ locador: coloque NIF do senhorio que também consta no contrato ou no seu recibo de renda

Não se esqueça que como fez a inserção manual terá de guardar os documentos que suportam os dados que inseriu, já que pode ter de ir às Finanças para os comprovar.

Se é senhorio

Se é senhorio as rendas que recebeu são consideradas rendimentos. Ainda assim existem despesas que pode deduzir e pagar menos imposto.

Lembre-se que ao ter rendimentos de outras categorias que não as de trabalho não pode fazer a entrega do IRS automático.

As rendas recebidas têm de ser comunicadas às Finanças

É obrigatório que as rendas recebidas sejam comunicadas às Finanças. Para quem passa recibos eletrónicos não tem de se preocupar, a comunicação é automática na altura em que emitir o recibo. Mas existem casos em que os senhorios não são obrigados a passar recibos verdes:

• o senhorio tem mais de 65 anos
• o senhorio recebe rendas de valor anual inferior a 886,40 euros.
• as rendas estiverem abrangidas pelo Regime de Arrendamento Rural

Nos dos primeiros casos, para declarar as rendas, em janeiro terá de preencher o modelo 44 (declaração anual de rendas).

A tributação de rendimentos depende do tipo de senhorio

No caso de um senhorio particular as rendas consideram-se como rendimentos prediais e por isso deverão constar no anexo F do Modelo 3 do IRS.

Mas se o senhorio tiver atividade aberta como empresário individual, as rendas são consideradas como rendimentos empresariais e profissionais e constarão do anexo B do Modelo 3 do IRS

Declare as despesas no modelo F – rendimentos prediais

Se é particular, ao escolher uma declaração pré-preenchida no anexo F já constarão as rendas que declarou nas Finanças. Mas não estarão incluídas no quadro as despesas que contribuem para a redução do rendimento coletável.

O quadro tem campos próprios para incluir as seguintes despesas:

• Valor do IMI;
• Quotas do condomínio;
• Seguro obrigatório contra incêndio;
• Valor de obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores
• Certificado energético.

As taxas de imposto sobre as rendas

Sobre o valor das rendas incidirá uma taxa de tributação autónoma de 28%, mas este valor poderá ser reduzido para contratos celebrados ou renovados a partir de 1 de janeiro de 2019 tendo em conta a duração do arrendamento, de acordo com o artigo 72º do CIRS.

Mas atenção que para poder beneficiar desta redução têm comunicar até dia 15 de fevereiro de cada ano quer os novos contratos que podem beneficiar da redução quer a primeira renovação que dê direito à redução. Depois, nos anos seguintes não tem de fazer mais nada.

A redução a aplicar será a seguinte:

• 2% nos contratos com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos; com redução adicional de 2% por cada renovação até ao limite de 14%;
• 5% nos contratos entre os cinco e os 10 anos; com redução adicional de 5% por cada renovação até ao limite de 14%;
• 14% nos contratos entre 10 e 20 anos.
• 18% nos contratos com duração superior a 20 anos.

Pode optar ou não pelo englobamento

Depois poderá optar por fazer o englobamento destes rendimentos ou não. O nosso conselho é que faça a simulação e decida qual a situação mais vantajosa para si.