Neste artigo, explicamos em que consiste este tipo de rendimentos, qual a sua carga fiscal bem como o que mudou com o programa Mais Habitação.

Rendimentos prediais: o que diz a lei?

Segundo o artigo 8.º, n.º 1, do CIRS, são considerados rendimentos prediais as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos seus proprietários e sempre que não optem pela tributação na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

Assim, se tem rendimentos desta natureza terá os declarar às Finanças. Mas nem tudo são más notícias! Isto porque, com a entrada em vigor do programa Mais Habitação, terá de pagar menos imposto (IRS) sobre rendimentos que resultem do arrendamento habitacional.

Rendimentos prediais: qual a tributação e o que muda com o programa Mais Habitação?

Os rendimentos prediais, mais conhecidos como rendas, para efeitos de IRS são denominados de rendimentos da categoria F. São tributados autonomamente, ou seja, separados dos restantes rendimentos. Sobre estes incide uma taxa de 25% para contratos de arrendamento destinados a habitação própria e permanente, com duração até cinco anos.

Note que, anteriormente, esta taxa era de 28%. Esta foi uma das alterações introduzidas pelo pacote Mais Habitação, que entrou em vigor a 7 de outubro de 2023.

Mas há exceções! Os arrendamentos para fins não habitacionais (por exemplo, espaços comerciais), continuam a estar sujeitos a uma taxa autónoma de 28%.

Convém ainda relembrar que, os seguros de renda podem agora ser deduzidos aos rendimentos prediais. Significa isto que, são considerados uma dedução específica enquadrada na Categoria F (Rendimentos prediais).

Em seguida damos a conhecer as situações em que pode igualmente ter uma redução desta taxa.

Redução do imposto tendo em conta a duração do contrato

Quando o contrato de arrendamento habitacional (ou a sua renovação), é superior a cinco anos, há uma redução da taxa autónoma tendo em conta a duração do contrato.

De acordo com o Regime atual Mais Habitação, e consoante a duração do contrato, pode contar com as seguintes taxas de tributação autónoma:

• Até 2 anos – 25% (anteriormente era 28%)
• 3 a 5 anos – 25% (a taxa anterior era 26%)
• 5 a 10 anos – 15% (antes era 23%)
• 10 a 20 anos – 10% (antes era 14%)
• Mais de 20 anos – 5% (anteriormente era 10%)

Mas há mais! Caso o seu contrato tenha uma duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos, pode contar com uma redução adicional. Na prática, por cada renovação com igual duração, terá uma redução de 2% (até ao limite de 10) na taxa a pagar.

Note ainda que:

A redução da taxa de IRS não se aplica a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, caso a renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda, que pode consultar aqui.

Por fim, ao fazer o seu IRS, saiba que pode sempre optar pelo englobamento dos rendimentos prediais. Em outras palavras, o montante de rendas que recebeu é somado aos restantes rendimentos de trabalho que possui e a tributação é feita à taxa progressiva de IRS que lhe está associada de acordo com os respetivos escalões e taxas definidos.

Para seu conhecimento, em 2024 as taxas variam entre 13,25% e 48%, de acordo com o escalão de IRS.

Redução do imposto a pagar para novos contratos com uma renda inferior à atual

Se celebrar um novo contrato para o mesmo imóvel com uma renda inferior à atual, pode igualmente ter uma redução adicional de 5% no imposto a pagar. No entanto, este benefício só se aplica para os contratos a partir de 5 anos e em que o valor da renda seja 5% abaixo da renda que vigorava no contrato anterior.

Caso prático:

O João (nome fictício) fez um novo contrato de arrendamento com a duração de 7 anos e com um valor de renda 5% abaixo do anteriormente praticado. Quer isto dizer que, nesta situação, o João pode contar com uma redução adicional de 5%. Assim sendo, em vez de pagar os 15% estipulados para contratos entre 5 e 10 anos, apenas pagará 10%.

Caso contrario, se o valor da renda mensal de um novo contrato for acima dos limites do arrendamento acessível, não haverá lugar à redução da taxa especial com base na duração, mesmo que o contrato tenha um prazo superior a cinco anos. Ou sejam aplica-se a taxa geral dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional, que é de 25%.

Rendimentos prediais: quais as situações em que está isento?

Há situações em que, enquanto senhorio, não tem de pagar imposto sobre as suas rendas. Assim, ficam isentos de tributação, em sede de IRS (ou IRC), todos os rendimentos prediais que obedeçam às seguintes condições:

• Resultem de contratos enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento;
• Sejam obtidos através do alojamento para estudantes deslocados desde que o valor da renda não ultrapasse os limites máximos do arrendamento acessível;
• Resultem de contratos celebrados antes de 1990;
• Resultem de imóveis anteriormente utilizados para alojamento local – esta isenção aplica-se sobre as rendas até ao final de 2029.

Relativamente a esta condição, acresce dois requisitos a cumprir:

• O estabelecimento de alojamento local tem de ter sido registado e afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;
• Por fim, o contrato de arrendamento e a inscrição nas Finanças tem de se realizar até 31 de dezembro de 2024.

Já agora, e porque no “poupar está o ganho”, fique a saber que, os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamentos para habitação celebrados antes de 1990, estão isentos de IMI.

Pagamento de mais-valias prediais com novas regras 

Para efeitos de IRS, são consideradas mais-valias todos os ganhos que não se enquadrem em rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais, ou seja, é o lucro que resulta da venda ou troca de um ativo, como por exemplo a venda de um imóvel.

Acontece que, o pacote Mais Habitação trouxe também novidades no que diz respeito à tributação das mais valias realizadas na venda de um imóvel. Em determinados casos há lugar à isenção de imposto a pagar (se vendeu ou está a pensar vender um imóvel, verifique se alguma destas situações se aplica a si):

• Venda de terrenos ou de segundas habitações para amortização de crédito habitação, em seu nome ou de um descendente;
• Venda de um imóvel (habitação própria ou secundária) ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação.

Leia ainda: Mais Habitação: quais as novas regras de reinvestimento de mais valias?

Como pode beneficiar destas medidas?

Se é senhorio e quer beneficiar da redução da taxa de IRS sobre as rendas, precisa de fazer (ou renovar) um contrato de arrendamento de longa duração, de acordo com as tabelas acima indicadas. Por outro lado, tem ainda de cumprir as seguintes obrigações fiscais:

• Comunicar o contrato de arrendamento, submetendo a declaração Modelo 2 no Portal das Finanças;
• Informar sobre a duração do contrato de arrendamento até 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração ou renovação do contrato.

Mas quais os passos a seguir? Tome nota:    

• Entre no Portal das Finanças e faça a sua autenticação;
• No menu do lado esquerdo, clique em Contratos e de seguida Comunicar Início;
• Preencha com a informação solicitada sobre o contrato;
• Clique em Guardar rascunho e confirme se está tudo correto;
• Submeta o contrato;
• Por fim, pague o Imposto de Selo (IS) – a nota de cobrança é gerada automaticamente.

Mas há mais! Até 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração do contrato tem que voltar a entrar no Portal das Finanças e efetuar as seguintes ações:

• Entre na área de Arrendamento:
• Selecione, no menu da esquerda, a opção contratos de longa duração e de seguida Comunicar Duração Contrato de Arrendamento de Longa Duração;
• Escolha o contrato para o qual pretende comunicar a duração para beneficiar da taxa reduzida;
• Por fim, clique em Comunicar.

Como forma de combater o número de contratos não declarados às Finanças, o Estado possibilita agora que a comunicação do contrato de arrendamento possa ser feita pelo arrendatário (nas situações em que o senhorio não o faça no prazo legal).

Leia ainda: Rendas no IRS: como declarar rendimentos e despesas