O que são os imóveis da banca?

Quando recorremos a financiamento para a compra de um imóvel, o mesmo é dado ao banco como garantia desse crédito. O banco precisa desta garantia, pois sem isso seria impossível emprestar valores tão elevados e com um horizonte tão longo, com uma taxa de juro minimamente aceitável. Esta garantia traduz-se numa hipoteca sobre o imóvel, o que na prática significa que estamos a dizer a banco que, em caso de não cumprimento do empréstimo, a casa é do banco.

Infelizmente, alguns incumprimentos de empréstimos habitação chegam mesmo à fase em que o banco tem de executar esta garantia e as pessoas são obrigadas a sair das suas casas. Ninguém fica sem a casa por se atrasar na prestação ou por ficar 2 ou 3 meses sem pagar o empréstimo, pois antes de executar a garantia do imóvel, os bancos procuram sempre outras vias de resolução do incumprimento. A dação do imóvel ocorre quando já não há mais vias para conseguir garantir o cumprimento do contrato.

Nesta fase de execução os bancos não estão preocupados em fazer grandes negócios e isso implica, por vezes, que mesmo após a venda do imóvel o devedor possa continuar com responsabilidades por regularizar. Imagine o caso de alguém com uma dívida de 80.000€ que está em incumprimento ao ponto do banco ter de executar a garantia. Se o banco vender a casa por, por exemplo, 70.000€ o devedor continua com 10.000€ em dívida (80.000€ menos 70.000€)

Pros e contras na compra de imóveis da banca

O negócio dos bancos não é o imobiliário (ou pelo menos não deveria ser) por isso, quando estamos a comprar um imóvel do banco partimos logo em vantagem quanto à valorização do mesmo. É verdade que há muita procura por este tipo de imóveis, sobretudo pelo facto de ser possível o financiamento a 100%, mas mesmo assim, regra geral, continuam a ser bons negócios.

Uma das dificuldades que poderá encontrar neste tipo de solução é o estado de conservação do imóvel. Como estas casas são fruto de litígios judiciais muitas vezes os antigos proprietários deixaram a casa em mau estado. Se se deparar com esta situação faça bem as contas aos custos que terá com as obras para perceber se continua a ser um bom negócio.

Outra possível limitação desta opção por imóveis da banca é o facto de não termos um comparativo de ofertas entre bancos. Ou seja, o nosso financiamento será no banco que é detentor daquele imóvel, mesmo que esse banco não seja o mais competitivo.

Pensando nas vantagens desta opção, além de podermos ter uma casa sem recurso a capitais próprios se for para HPP, também numa logica de investimento, embora deixemos de ter a possibilidade de nos financiarmos a 100%, ainda assim pode ser muito interessante devido ao potencial de valorização/rentabilização que pode representar. Os investidores estão focados na rentabilidade do activo, seja para vender ou para arrendar. O custo da aquisição é a variável inicial e é crítica para o cálculo da rentabilidade do investimento. Este tipo de casas permite, normalmente, fazer bons investimentos imobiliários.

Como educadores devemos envolver os filhos desde cedo nestas temáticas financeiras. Para isso é necessário saber como falar sobre dinheiro com eles. Creio que não há necessidade de andar a dizer aos filhos quanto é que ganhamos e muito menos andar a comparar o nosso rendimento com terceiros. Mas como educadores diria que temos a responsabilidade de ajudar os nossos filhos a compreenderem bem os seguintes princípios base na gestão financeira:

• Princípio da origem – esforço versus retorno;
• Princípio da escolha – uma ação é uma escolha;
• Princípio do horizonte – horizonte da gestão responsável dos recursos.

Princípio da Origem

A nossa capacidade de criar riqueza está, regra geral, corelacionada com o esforço para a obter. Não estou a dizer que quem emprega mais esforço tem mais riqueza (isso seria muito injusto e revelaria uma ignorância das regas do mercado), mas estou a dizer que devemos ajudar os nossos filhos a perceberem que a origem do que temos é fruto de um esforço. Aquilo que veem e usufruem, seja muito ou pouco, tem um grande valor porque é o resultado de um empenho que colocámos.

De forma a dar mais sentido ao meu dia-a-dia de trabalho, gosto sempre de ter presente o(s) benefício(s) que vou retirar daquele esforço. Se a mente se foca apenas no dinheiro que recebemos no fim do mês podemos perder o nosso propósito de vida. O foco está no bem-estar que retiro daquele digno esforço. As crianças conseguem perceber isto desde cedo.

Princípio da Escolha

Sobre o segundo princípio penso ser importante começar por distinguir uma re-ação de uma ação. Enquanto a primeira é mais do campo da emoção, do instinto, a segunda é mais do campo da razão, do discernimento. Deste modo, para ajudar os nossos filhos a terem as melhores ações com o dinheiro é preciso ajudá-los a compreenderem que dizer sim a alguma coisa é também dizer não a outras. O impulso que a publicidade gera nas crianças de quererem comprar tudo no imediato tem de ser mitigado com o uso da razão, que nós adultos estamos mais habilitados do que elas (espera-se que assim seja!). Temos de deixar claro que a escolha que é feita não é absoluta, na medida em que há sempre uma perda associada a essa escolha. Depois da escolha estar feita é crucial sermos consequentes com ela.

Princípio do Horizonte

Por fim, considero essencial trabalhar o princípio da responsabilidade na gestão dos recursos. Neste princípio introduzo a noção de que o dinheiro não é para gastar, mas é para gerir. E que gerir tem sempre de contar com diferentes horizontes de análise. Não falo apenas do meu horizonte de vida que me deveria levar a uma lógica de poupança para os períodos em que o esforço não seja suficiente para o retorno que gostaria. Falo também do horizonte do mundo que não se esgota em mim. Este aspeto é importante para não nos esquecermos que o planeta terra é habitado por muitos e que os recursos disponíveis devem perdurar para lá de mim.

Ser-se cuidadoso com os bens materiais, garantir que a utilização que lhes damos é bem aproveitada ou saber partilhar o que tenho com outros, são tudo aspetos que criam maior sustentabilidade económica. Não se consome tanto, mas garante-se o acesso a mais pessoas com menos recursos. Se quisermos ter uma visão de curto prazo este princípio prejudica a sociedade de consumo, mas se colocarmos as nossas ações numa visão de longo prazo estamos a criar mais riqueza para nós e para os que nos rodeiam.

Uma nova economia circular

O meu interesse não é a promoção desta app em particular, até porque há outras semelhantes, mas sim o que isto revela sobre a nova economia. Cada vez há mais sinais de um novo paradigma na teoria económica. Paradigma esse que é mais orientado para a comunidade. Ou seja, a economia clássica tem o seu foco no indivíduo e considera como ponto ótimo o resultado do menor custo para o maior proveito do individuo. Contudo, começam a surgir pensadores que defendem que o ponto ótimo é o maior proveito da comunidade e não apenas do indivíduo. A preocupação com o aproveitamento dos recursos, assim como a atenção ao desenvolvimento sustentável implica, por vezes, uma opção por reduzir o potencial de ganho individual. Acredito que esta situação não é destruidora de valor na medida em que no longo prazo o ganho de todos é superior à soma dos ganhos individuais.

A economia de comunhão

A opção de considerar o outro como uma prioridade não se trata de uma postura de caridade, mas sim uma garantia de sustentabilidade nos passos que estamos a dar. Iniciativas como a da app que referi contribuem para um melhor aproveitamento dos recursos e diminui o desperdício. Não é apenas uma oportunidade de negócio ou uma questão ecológica, é também um passo para uma economia de comunhão de uma sociedade que é muito mais do que a soma de um conjunto de indivíduos.

Reorganiza – As Suas Finanças Em Boas Mãos

Os Intermediários de Crédito vinculados não lhe cobram comissões!

Sendo a Reorganiza uma empresa Intermediária de Crédito esta reportagem é para nós de crucial importância. Na nossa atividade diária temos alguns casos de clientes que nos relatam que já pagaram a outras empresas para terem o seu pedido de financiamento aprovado. Sempre que ouvimos isso desconfiamos logo de estarmos diante de uma burla e procuramos alertar os clientes para isso, pois uma empresa que seja intermediária de Crédito Vinculada está expressamente proibida de cobrar qualquer valor aos seus clientes.

Uma empresa como a Reorganiza tem de ser remunerada, mas neste caso a remuneração do serviço prestado é feita pelos bancos e nunca pelos clientes. Os burlões que continuam a atuar neste mercado também se aproveitam de alguns comportamentos de risco dos potenciais clientes. Por isso, aproveito esta oportunidade para lembrar que nunca deve escrever o seu email ou número de telefone num espaço público, como as redes sociais tipo Facebook.

Cuidados a ter para evitar uma burla

Existem especialistas em burlas que estão atentos a estes comportamentos e assim que apanham algum dado pessoal estabelecem o contacto como se fossem uma empresa. Também deve estar atento a pedidos de amizade que recebe nas redes sociais, também essa forma de atuar não é própria de uma empresa credível.

Garanta que trabalha com um intermediário de crédito credível

Com a obrigatoriedade de as empresas intermediárias de crédito estarem registadas no Banco de Portugal, estas passaram a ter um número de registo que deverá estar nas comunicações com os clientes (no nosso caso é o número 0000304). Ainda assim, a melhor forma de testar a veracidade destas empresas é pesquisar no Portal do Cliente Bancário do BdP se consta lá o nome. A melhor forma de combater estas situações é procurar informação e isso está ao seu alcance.

Nota – Artigo adpatado de crónica no Jornal Destak

Mas pior que o desconhecimento são as consequências que podem advir desta afirmação. Já aqui disse algumas vezes que o crédito não é mau e, inclusivamente, o cartão de crédito pode ser uma forma muito inteligente de gerir as nossas finanças. Contudo, o potencial problema é o facto de o cartão de crédito ser um crédito pessoal que trazemos connosco e que já está aprovado, sendo que só depende de nós a decisão de quando recorremos a ele.

Temos de perceber para que serve um empréstimo

Ora, se o nosso critério é recorrer ao cartão quando estamos com dificuldades, então estamos a desvirtuar o conceito do recurso a um empréstimo. Se alguém está com dificuldades financeiras não deveria incorrer em mais um gasto. Deveria era reduzir os gastos.

Ao recorremos à utilização do cartão de crédito na modalidade que inclui juros, então o que estamos a fazer é uma compra de dinheiro e isso é mais dispendioso. Regra geral, as maiores dores de cabeça com o pagamento de prestações estão associadas às mensalidades dos cartões de crédito. Pagamos prestações com taxas de juro tão elevadas que, em cada pagamento, diminuímos muito pouco ao capital em dívida.

Perceba qual o peso de juros na sua prestação

Felizmente, hoje em dia os extratos dos cartões já aparecem com mais detalhe referente a tudo o que compõe uma prestação, mas mesmo assim focamo-nos apenas no valor da prestação sem fazer contas à vida se conseguimos suportar essa prestação ao longo de vários meses ou anos. A decisão de contrair uma dívida não pode resultar de um impulso, mesmo que os bancos comuniquem que tudo é facilitismos! Ser fácil nem sempre é o melhor caminho.

O que fazer se já foi apanhado na teia?

Se foi apanhado na teia do cartão de crédito e se se quer livrar do crédito, existem algumas soluções ao seu dispor. Poderá recorrer a soluções de crédito consolidado, de renegociação de créditos ou mesmo fazer um crédito habitação com incremento de capital para liquidar as suas responsabilidades de curto prazo. No entanto, considere sempre que estas soluções devem ser usadas com responsabilidade pois, quando mal usadas, irão implicar um pagamento de juros bastante superior ao acordado.

Como beneficiar de deduções?

Para podermos beneficiar de algumas deduções ao nosso rendimento de 2018 temos, antes de mais, de ter pedido nesse ano as faturas dessas despesas com o nosso número de contribuinte. Se não o fez, então sobre essas despesas já não será possível beneficiar de dedução. Contudo, mesmo que tenha pedido todas as despesas com número de contribuinte ainda há trabalho a fazer. O primeiro passo é ter consigo a senha de acesso às finanças. Se ainda não a tem já não vai ser possível receber dentro do prazo para validação das faturas, pois pode demorar até 5 dias. Mas peça-a quanto antes (sua e dos seus dependentes, se for o caso) pois vai precisar dela para os próximos prazos. Tendo consigo a senha deverá verificar no site referido acima se as faturas foram corretamente alocadas a uma das 11 possíveis categorias. A maioria já deve vir com a categoria correta, uma vez que os locais onde fez os gastos estão tipificados para a categoria do respetivo setor de atividade. Mas poderá haver ainda uma série de despesas que carecem de validação e que ajudam a atingir os valores máximos dos limites estabelecidos para cada categoria.

Um exemplo

A título de exemplo, a categoria onde se encaixam mais faturas é a das Despesas Gerais e Familiares (despesas de supermercado, contas da água, eletricidade, telecomunicações, combustível, etc) que permite deduzir 35% desses gastos e poderá representar uma dedução à coleta de 250€ por sujeito passivo, ou 45% até ao máximo de 335€ se estivermos perante famílias monoparentais.

Como verifica neste exemplo, se não atuar dentro dos prazos poderá estar a desperdiçar uma oportunidade de pagar menos imposto. Lembre-se que esta poupança só depende de si.

Se esta é a realidade do 1º semestre, então podemos acreditar que no 2º semestre ainda vai aumentar mais, pois os critérios de concessão de crédito estão mais apertados desde julho deste ano. Não deixa de ser curioso que se apresente uma reclamação por nos recusarem um financiamento.

Fruto da minha experiência de acompanhar o orçamento de centenas de famílias, algumas com dificuldade em pagar as prestações, costumo dizer que as pessoas deviam agradecer que no passado não tivessem aprovado o financiamento. Claro que é duro ouvir um “não”, mas se tal acontece é porque foi feita uma avaliação cuidada às condições de possibilidade de cumprir até ao fim do contrato com o encargo financeiro assumido. O que interessa não é se hoje consigo pagar, mas sim se conseguirei pagar tudo até ao fim. Caso contrário, a “minha” casa nunca será realmente minha.

A decisão de crédito é fruto de uma análise de risco que quanto mais detalhada melhor. Se o banco financiar sem uma cuidada análise de risco, a taxa de juro será mais elevada e a probabilidade de incumprir é muito maior. Se ainda assim acreditamos que o banco fez uma análise com alguma falha, então compete ao cliente apresentar documentos credíveis e/ou garantias que façam inverter a decisão do credor. Provavelmente não conseguiremos ter a casa dos nossos sonhos, mas sim a casa que se ajusta à nossa realidade.

Esta análise pode ser feita por intermediários de crédito, como a Reorganiza, que ajudarão a enquadrar o processo antes de seguir para o balcão e a defender a melhor operação de crédito possível em cada caso. Pois cada casa é um caso!

Nota – Artigo de opinião publicado no Jornal Destak

Medo de falhar

O sentimento de achar que não é capaz de desempenhar alguma tarefa pode paralisar-nos. O medo pode levar a sermos mais cuidadosos, o que por si é bom, mas se nunca decidirmos avançar, então não poderemos vir a experimentar a satisfação da superação das dificuldades.

Tendência para o Perfeccionismo

O 2º motivo é a tendência que algumas pessoas têm para o perfeccionismo, que faz com que não avancem com alguma tarefa até terem a certeza que vai estar perfeita. Mas esquecem-se que o prejuízo de não estar perfeito é muito menor que o prejuízo de não fazer.

Tendência para a distração

Como 3º motivo podemos apontar a tendência para a distracção. Nesta era digital em que vivemos ainda é mais frequente encontrar este tipo de motivo para a procrastinação. A distração, nomeadamente pela consulta de informação (útil ou inútil), pode chegar a ser um vício que não nos deixa iniciar o que devemos.

Cansaço

Por último, temos o cansaço como uma outra causa possível que não devemos menosprezar. Não existem “super-homens” na vida real. Se não respeitarmos os nossos ritmos, então a capacidade de trabalho será obrigatoriamente afectada.

Como ter mais foco?

Resumindo, todos temos alguma tendência para procrastinar, mas o segredo está na capacidade manter o foco na acção final. Não vale a pena estarmos à espera da motivação para começar. A melhor motivação é fazer o que temos de fazer. A satisfação de ter o trabalho concluído é a maior motivação que podemos desejar. Ao mantermos o foco no resultado final, as tentações para a procrastinação não serão mais fortes que a nossa vontade!

São vários os motivos que nos podem levar a distrair e perder o controlo do nosso planeamento diário. A esses motivos chamamos “ladrões de tempo”. Deixo aqui alguns dos mais comuns ladrões de tempo:

Redes Sociais

Nos nossos dias este será talvez o maior dos ladrões do nosso tempo útil. O acesso permanente à internet faz com que estejamos online em todo o lado. Mesmo que os computadores do trabalho tenham bloqueado alguns acessos a páginas de internet, a maioria dos trabalhadores tem dados móveis no telefone pessoal. Esta realidade faz com que dependa da responsabilidade do próprio estar atento ao que se passa nas redes sociais e dispersar do trabalho, ou pelo contrário, conseguir desligar dessa alienação e permanecer focado nas suas tarefas.

As conversas são como as cerejas

A vontade de comentar com os colegas de trabalho assuntos que nada têm a ver com o trabalho é sinal que há confiança no local de trabalho, o que é bom. O problema é que muitas vezes fazemos cerimónia de dizer ao colega que agora não podemos continuar essa conversa. Como sabemos as conversas são como as cerejas, isto é, puxamos uma e vêm logo outras duas ou três atrás. Uma forma de conseguir combater este ladrão de tempo passa por definir períodos de intervalo em que todos param e conversam sobre o que lhes apetece. Estes 15 minutos de pausa podem ser responsáveis por horas de trabalho muito mais produtivas.

Emails desnecessários

É urgente criar regras para a comunicação por email. Temos vários emails num dia que não acrescentam nada ao nosso trabalho. Para evitar isso é muito importante que haja critério nos destinatários de email e nos conteúdos dos mesmos. Será assim tão importante clicar no botão “responder a todos” para escrever “obrigado”? Como este há muitos outros possíveis exemplos.

Reuniões demoradas

Já contabilizou o tempo que passa em reuniões? E desse tempo, quanto teve real impacto no negócio? Devemos perceber bem para que reunião vamos e qual a ordem de trabalhos, de forma a garantir que temos preparado o que queremos dizer e sabermos aquilo que querermos clarificar. Em alguns sítios começa a haver o hábito de fazer reuniões de ponto de situação em que estão todos de pé. Desta forma, procuram garantir que as reuniões não se estendem no tempo. Experimente este método e verifique como melhora o tempo disponível para as coisas realmente importantes.

Recomendações do Banco de Portugal

Ainda esta semana, o BdP refere 3 recomendações específicas para o crédito hipotecário: LTV, Taxa de Esforço e Maturidade dos empréstimos. Para perceber o que está em causa, temos de compreender o seu significado.

Limites à relação entre empréstimo e garantia

O LTV (Loan-to-value) é o rácio de garantia apresentada face ao valor do empréstimo. Isto é, se tem um imóvel avaliado em 100.000€, e se o LTV for de 80%, significa que o banco concede crédito até aos 80.000€ (80% dos 100.000). O que o BdP vem recomendar, nos casos de Habitação Própria e Permanente, é um LTV máximo de 90%.Ou seja, não tenha mais ilusões de empréstimos à habitação sem ter capitais próprios para apresentar.

Limites à taxa de esforço

Quanto à taxa de esforço, o BdP recomenda o teto máximo de 50% (com algumas exceções). Para o cálculo destes 50% devem ser considerados todos os empréstimos do mutuário e, se o empréstimo se estender para lá dos 70 anos, deverá ser considerada uma redução na contabilização do rendimento. Para calcular a sua taxa de esforço pode usar o simulador de taxa de esforço da Reorganiza.

Duração dos empréstimos

Por fim, a maturidade dos empréstimos deverá ser em média 30 anos, face à atual média de 33 anos. Não significa que os empréstimos à habitação não possam ir até ao prazo de 40 anos, mas há uma recomendação para baixar a média destas maturidades. Parece-me que o mais relevante destas recomendações é o espírito que está por detrás delas: o BdP identifica sinais perigosos na concessão de crédito e não foi assim há tanto tempo que o país sofreu as consequências por comportamentos idênticos.

Como baixar a taxa de esforço?

As soluções de crédito consolidado e de transferência de crédito habitação permitem a redução da sua prestação. Logo, mantendo constante o seu rendimento, irá conseguir reduzir a sua taxa de esforço para valores mais comportáveis.

Nota: Artigo adaptado de crónica semanal no Jornal Destak