Crédito Habitação – Melhor Banco para Crédito Habitação

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Crédito Habitação – Melhor Banco para Crédito Habitação

6 min Partilhar 17 de Janeiro, 2021

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Crédito Habitação

O Crédito Habitação continua a crescer. Melhor ainda, a concorrência da banca tem aumentado significativamente, o que se traduz numa queda de spreads para benefício dos clientes. Neste artigo fazemos um comparativo da oferta de alguns dos principais bancos a operar em Portugal, para valores de crédito de €125.000.

Antes de Começar A Sua Análise

A comparação que fazemos é com base nos spreads e simuladores de tabela e apesar dos nossos melhores esforços, pode ter imprecisões ou erros. Alertamos também para algo muito importante. Estes não são os melhores spreads que poderá obter. Por isso, se quiser ter acesso a condições exclusivas e mais competitivas não deixe de preencher o formulário de crédito habitação da Reorganiza. Fazemos o trabalho todo por si e sem qualquer custo.

Cliente tipo da Nossa Simulação De Crédito Habitação

A nossa análise foi realizada correndo os simuladores de crédito habitação e um conjunto dos principais bancos a operar em Portugal. Nas simulações utilizamos um cliente tipo com as seguintes características:

  • Casados;
  • Rendimento anual de €25.000
  • Montante de crédito de €125.000
  • Sem outros encargos com créditos (se tiver outros créditos sugerimos que leia o artigo “Crédito Consolidado com Hipoteca” que lhe mostra uma ótima estratégia para poupar dinheiro);
  • 35 anos de idade
  • 30 anos de contrato
  • Relação empréstimo/garantia de 80%
  • Indexante EURIBOR a 12 meses
 CTTSANTANDERNOVO BANCOCGDBPIBCPBANKINTERMONTEPIO
Prestação Mensal€379.66€384€388.02€388.03€405.1€379.66€388.03€379.66
Seguro de Vida€19.79€25.4€28.97€24.88€30.77€27.25€19.12€32.5
Seguro Multirriscos€15.44€16.14€10.21€8.22€16.61€8.97€13.91€9.87
Comissões€979.7€1284.4€832€688.15€738.4€748.8€1033.4€759.2
Prestação Total€414.89€425.54€427.2€421.13€452.48€415.88€421.06€422.03
MTIC Spread Contratado€159.120€161.150€162.783€160.889€175.426€161.653€159.260€155.947
Spread Base1.70%1.90%2.25%3.00%1.95%0.01751.60%1.50%
Spread Contratado1.10%1.20%1.25%1.25%1.55%1.10%1.25%1.10%
TAEG C/Bonificação1.70%1.80%2.00%1.80%2.40%1.80%1.70%1.60%
FINEFINEFINEFINEFINEFINEFINEFINEFINE

Qual o melhor banco para crédito habitação?

Esta análise consiste na comparação de um conjunto de algumas variáveis que deve ter em conta quando compara diferentes contratos de crédito habitação. Deixamos o alerta para que foque a sua análise na TAEG com Bonificação e no MTIC ou Montante Total Imputado ao cliente e nunca no spread. Aliás, esta é uma batalha que temos há vários anos. O spread não indica absolutamente nada, pois existem muitos outros custos a considerar num contrato de crédito.

O que mudou desde a última análise?

Começamos por deixar algumas notas sobre o que mudou desde a nossa última análise de Julho de 2020. De facto, na banca de hoje em dia, 6 meses fazem toda a diferença. Temos assistido a uma grande concorrência entre os vários bancos, o que se tem traduzido numa redução substancial dos custos para os clientes. Esta concorrência fez-se sentir em:

  • Redução dos spreads mínimos contratados – Na generalidade dos bancos, os spread praticados para os clientes desta análise reduziram-se. Uns reduziram mais e outros ligeiramente. Apenas o Banco CTT manteve o spread face à anterior simulação;
  • Redução dos custos de cross selling – Como tem vindo a ser notório, com a queda das taxas de juro, assistimos à tentativa dos bancos em buscar rentabilidade em comissões e outros custos associados. Por norma, onde sentíamos maiores impactos era nos seguros. De facto, de uma comparação para outra o custo com cross-selling baixou em alguns casos para metade. No entanto, este custo chega a ser metade do valor do spread praticado. Ou seja, num cenário com EURIBOR negativa como o atual, pagamos tanto ou mais de custos de cross-selling como no juro.

Como analisar as diferentes propostas de crédito habitação?

Seja um cliente como o cliente da nossa análise ou outro cliente, deverá focar a sua análise em 2 ou 3 indicadores, isto se quiser poupar dinheiro com o seu crédito:

  • TAEG – A taxa que engloba todos os custos do seu contrato de crédito. Inclui não só os juros mas também os custos com seguro de vida, seguro multirrisco, comissões e outros serviços que contrata (manutenção de conta, custo de cartões, etc.);
  • MTIC – O Montante Total Imputado ao Cliente. Na prática, mostra-lhe o custo total do seu crédito, considerando os custos acima listados. Ou seja, tudo o resto constante, o crédito com o menor MTIC será o crédito que fica mais barato. De notar o “tudo o resto constante” pois várias coisas podem mudar ao longo do contrato.

Melhor Crédito Habitação

Tendo em consideração os fatores acima apontados, deixamos alguns destaques relativamente à tabela comparativa:

  1. Spread mínimo mais competitivo CTT, BCP e Montepio, que não se traduzem necessariamente nas melhores propostas de crédito fruto dos custos de Cross Selling do BCP, por exemplo;
  2. Atentar à diferença entre a TAEG e o spread contratado, especialmente evidente no caso do Montepio;
  3. Atentar à discrepância de preços do seguro de vida e seguro multirriscos. De notar que mesmo tendo estas diferenças, é possível baixar significativamente o custo dos seguros contratando-os em companhias especialistas (se for um bom cliente isso não tem impacto no seu spread e mesmo que tiver a poupança justifica a mudança);
  4. Tendo em consideração o MTIC, a melhor proposta é a do Montepio, seguida pelo Banco CTT e Bankinter, sendo que no caso do Bankinter teremos a considerar a necessidade de dispor de mais capitais próprios para dar de entrada.
  5. Tenha em análise o valor das comissões iniciais, que também apresentam uma grande discrepância entre bancos. De notar que em caso de transferência de crédito, o banco que irá receber o seu crédito tende a suportar estes custos (atenção que nem todos os bancos suportar os custos, pelo que pergunte ao seu consultor Reorganiza quais os bancos que pagam os custos de transferência);
  6. Um alerta importante. A oferta do Banco não se prende apenas com o menor custo associado ao crédito habitação. Ou seja, deverá ter em consideração a imagem e credibilidade do banco, os serviços que terá associados no futuro, a disponibilização de aplicações financeiras ou outros critérios que poderá valorizar. Por exemplo, pode valorizar sistemas de descontos em serviços (nesse caso pode optar pelo Santander) ou pode preferir um banco que não lhe cobre os principais custos ao longo do contrato (nesse caso pode optar pelo Banco CTT). A oferta bancária é muito distinta, pelo que deve procurar um aconselhamento isento e orientado para os seus objetivos.

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Como começar a ganhar mais dinheiro com o seu crédito habitação?

Seja na contratação de um novo crédito para uma nova aquisição ou seja para a transferência do seu crédito habitação para um banco mais amigo da sua carteira, é fundamental que procure diferentes alternativas e que negoceie os vários custos. Daí ser importante ter um consultor que o acompanha ao longo de todo o processo sem que lhe cobre qualquer custo por isso. Ou seja, não paga nada e vai reduzir em muito o custo com o seu crédito, o que lhe liberta muito dinheiro para fazer o que bem entender.

É possível baixar o spread do crédito habitação!

Tenha em atenção que é possível baixar a sua prestação. A Reorganiza tem uma abordagem em duas frentes de modo a garantir que consegue poupar dinheiro com o crédito:

  • Negociamos as melhores condições, procurando baixar o spread e isentar ao máximo a contratação de produtos associados. Esta negociação visa baixar a TAEG que vai suportar;
  • Negociamos os seguros por si. Em muitos casos os bancos isentam a penalização por contratar os seguros noutra seguradora. Mas mesmo que não o façam, é possível que poupe muito dinheiro. Neste caso, trabalhamos em parceria com os bancos para encontrar a solução mais positiva para todas as partes, porque acreditamos que uma relação de parceria tem de ser benéfica para todos (por exemplo, ter uma boa relação com o seu banco e com o seu gestor de conta pode fazer toda a diferença em negociações futuras).

Conseguimos spreads mais baixos para o seu crédito do que a tabela

Reforçamos algo que é essencial na sua análise. Ao negociarmos profissionalmente e em grande volume, conseguimos que tenha spreads abaixo dos spreads identificados na tabela acima. Em muitos casos a redução é muito significativa.

O serviço de contratação de crédito habitação da Reorganiza para além de lhe garantir as melhores condições possíveis permite-lhe poupar tempo e chatices nas burocracias todas. E é um serviço que não tem qualquer custo para si pelo que só tem a ganhar em recorrer aos nossos especialistas.

Perguntas Frequentes?

O serviço de procura de crédito habitação da Reorganiza tem um custo?

Não. A Reorganiza é um intermediário de crédito regulado pelo Banco de Portugal e não lhe cobra qualquer comissão. Os nossos honorários são suportados pelos vários bancos com quem trabalhamos, no momento da escritura, sendo que esta pequena comissão de formalização não é suportada nunca pelo cliente.

Qual o benefício de recorrer aos serviços da Reorganiza?

A Reorganiza faz todo o trabalho de intermediação de crédito por si. Tratamos de todas as burocracias, negociamos as melhores condições possíveis e ajudamos na formalização do crédito. Pelo nosso conhecimento das práticas do mercado e pelas parcerias que temos, estamos em condições de negociar as melhores condições para o seu caso concreto.

Porque devemos olhar para a TAEG e não para o Spread do crédito habitação?

A TAEG engloba todos os custos que temos de suportar no contrato de crédito, seja o pagamento de juros sejam as comissões de formalização, as comissões do dia-a-dia e o valor dos seguros, por exemplo. Assim, para uma análise mais fina temos de comparar todos os custos.

Será que posso ter o financiamento de 100% da Aquisição?

Tirando o caso da compra de imóveis do Banco, não é possível ter um crédito habitação com um valor de 100% do valor da compra. Esta impossibilidade é imposta pela legislação e destina-se a conferir um maior grau de responsabilidade na contratação do crédito.

Qual a taxa de esforço Máxima?

A taxa de esforço máxima (a relação entre o valor do seu rendimento e dos encargos com créditos) depende de banco para banco e deverá rondar os 35% a 50%. Dadas as especificidades do cálculo, sugerimos que nos contacte para o aconselharmos.

Não sou efetivo. Posso pedir crédito habitação?

O conceito de efetividade é importante para as garantias que damos ao banco. Assim, um dos membros do agregado familiar deverá ser efetivo, tirando casos específicos de empresários por conta própria ou outras garantias (como os fiadores).

Reorganiza – As Suas Finanças Em Boas Mãos

 

 



Comments (1)
  1. Maria Peixoto carvalho Reply

    Bom dia vou adquirir um imovel pretendo saber se futuramente quiser comprar outro se posso optar por pedir a isenção do EMI para o 2 imovel.
    Obrigada


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