Faça uma lista do que tem de tratar ao mudar de casa

Se já lê os nossos artigos, certamente não estranha o nosso primeiro conselho. Somos adeptos das listas por um simples motivo: funcionam. Permitem organizarmo-nos e ganhar tempo. Por isso comece por fazer uma lista de tudo o que sabe que vai ter de fazer. Se se esquecer de alguma coisa pode sempre acrescentar. Use como ponto de partida a nossa lista.

1 Pedir a reexpedição da correspondência

Assegure-se que recebe toda a correspondência enquanto não mudar a morada em todos os serviços do quais recebe cartas. Aliás é um bom meio de saber em que entidades tem de o fazer.

Os CTT têm um serviço de Reexpedição de Correspondência use-o. Para tal tem de ir ao site dos CTT retirar o respetivo impresso. Depois de o preencher, entregue-o no balcão mais perto de si. Como este serviço não é automático, solicite-o pelo menos três dias úteis antes da data da mudança.

2 Cancelar os serviços de eletricidade, gás e água na morada antiga

Cancele os serviços de fornecimento de eletricidade, gás e água para a data em sair da sua casa. Justifique que vai mudar de casa. Tire foto aos últimos valores dos contadores e cancele também os débitos diretos que tiver. Se houver alguma fatura para pagar enviar-lhe-ão a fatura com a referência multibanco para o fazer. Confira a data e valor do consumo faturado.

3 Faça novos contratos de eletricidade, gás e água

Para a nova casa tem de fazer novos contratos. Aproveite para analisar a oferta e preços dos vários fornecedores e escolha o que lhe for mais económico. Pondere, por exemplo, a tarifa bi-horária na eletricidade.

4 Transfirir ou cancelar o serviço de telecomunicações para a nova morada

Ao mudar de casa o seu operador vai dizer-lhe que tem de cancelar o serviço de telecomunicações e fazer novo contrato, o que implica ter um novo período de fidelização.

Assim, se estiver perto do final do período de fidelização aproveite para analisar a oferta da concorrência. Se encontrar mais barato mude de operadora, ou caso esteja satisfeito com o serviço da sua, aproveite para renegociar o valor que paga.

Se não estiver perto do fim do período de fidelização, para evitar que lhe façam um novo contrato faça um requerimento (por e-mail ou carta registada com aviso de receção) pedindo  para lhe transferirem o serviço. referindo expressamente que quer manter o seu contrato atual sem alterações.

5 Alterar a morada fiscal

O mudar de casa tem de mudar a sua morada fiscal , Não só porque é importante em situações no seu dia a dia mas também porque está associada a um conjunto de benefícios fiscais a que tem direito. Tem de o fazer até 60 dias após mudar de casa, sob pena de ter de pagar uma coima que pode ir até aos 375 euros.

Note que apenas tem de mudar a morada no seu cartão de cidadão e a maioria dos seus documentos fica atualizado, incluindo a sua carta de condução. Apenas tem de se preocupar em mudar a morada no Documento Único Automóvel.

Como entrou em vigor do novo cartão de cidadão vão emitir-lhe um já com o novo formato e funcionalidades.

6 Alterar a morada no Documento Único Automóvel

Só o pode fazer depois da morada estar atualizada no seu cartão de cidadão. Necessita de ter o certificado de matrícula e o requerimento do registo automóvel preenchido. Depois pode fazê-lo presencialmente no IRN ou online através da plataforma Automóvel Online

7 Cancelar os seguros da casa antiga e faça novos para a nova morada

Cancele os seguros da casa que vai deixar (e os seus débitos diretos). Peça propostas para os que tem de fazer para a nova casa e escolha os que mais o protegem e se adequam ao seu orçamento familiar.

8 Atualizar a morada nos restantes seguros

Informe as outras seguradoras da mudança da residência. E aproveite para ver rever os seus seguros. Mas fale connosco. Podemos ajudar a reduzir o prémio que paga por eles

9 Pedir a isenção de IMI

Veja se é reúne as condições para pedir a isenção de IMI . Se é o seu caso, tem 60 dias após a escritura para o fazer.

10 Trate do dítico de residente

Se tinha na morada antiga, tem de o cancelar. Peça outro para a nova morada, mas atenção só o pode fazer depois de alterar a morada no cartão de cidadão

11 Registar-se no centro de saúde da nova área de residência

Pode manter o centro de saúde que tem, mas se quiser passar a usar o da nova área de residência tem de se deslocar presencialmente para o fazer, levando o cartão de cidadão com a morada já atualizada.

12 Informar o seu banco que mudou de casa  

Mude a morada das suas contas bancárias, já que é obrigatório por lei ter os esses dados pessoais atualizados. Informe-se junto dos bancos onde tem conta o que tem de fazer, já que os procedimentos podem ser diferentes.

13 Informar a sua entidade patronal

É mais uma atualização que tem de fazer. Envie um e-mail para os Recursos Humanos da sua entidade patronal informando-os da mudança de morada.

14 Mudar as crianças de escola

Se o seu filho andar numa escola pública não tem de o mudar durante o ano letivo, podendo esperar pelo início do período de matrículas para o fazer. No entanto, caso o queira transferir logo, pode usar o serviço “fazer pedidos de transferência de escola” , disponível no Portal das Matrículas do Ministério da Educação

Crédito Habitação

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Porquê investir em imóveis?

O investimento imobiliário tem um conjunto de características que o tornam um investimento particularmente interessante. Destacamos algumas destas características:

1. Ativos tangíveis – Os imóveis são um ativo tangível. Podemos apalpar. Ver. Acompanhar de perto. E esta característica faz com que o avaliemos como algo menos arriscado, talvez porque o conhecimento reduz a sensação de risco.
2. Ativos imóveis – Como o próprio nome indica, os imóveis não se podem mover. Logo, são ótimos ativos para dar como garantia num empréstimo junto da banca. Assim, facilmente conseguimos financiamento barato para comprar um imóvel para investir, o que nos permite alavancar retornos e investir mesmo tendo muito pouco dinheiro disponível.
3. Valor intrínseco – Uma casa tem sempre um valor intrínseco. No prior das hipóteses podemos ir viver para esse ativo, pelo que podemos dizer que nunca perde todo o seu valor. Pode desvalorizar, mas tem sempre valor. Se for um ativo de qualidade, deverá ter pessoas interessadas em morar nos imóveis, especialmente numa altura em que não há oferta para tanta procura.
4. Acompanha a inflação – O valor dos imóveis tende a acompanhar a inflação. É certo que podemos ter momentos de desvalorização a que se seguirão momentos de grande valorização. No entanto, na generalidade dos mercados, o preço dos imóveis tende a acompanhar a inflação em prazos alargados, o que acaba por permitir pelo menos a manutenção do poder de compra do investidor.

Sugerimos que leia o artigo que escrevemos sobre quais as vantagens do investimento em imóveis que dá mais algum detalhe sobre este tópico.

Vantagens do investimento imobiliário

Existem vários motivos para investir em imóveis, como já referimos. Existem, ainda, outras vantagens que tornam esta classe de ativos muito favorável para quem quer ter uma boa relação risco/retorno. São elas:

1. Risco do investimento – O risco do investimento imobiliário é potencialmente baixo. Como referido, o imóvel tem um valor intrínseco, pelo que a probabilidade de perder todo o dinheiro é muito reduzida. Se perder algum dinheiro também não deverá ser assim tanto (pelo menos em termos percentuais) porque a casa tem um valor que não desaparece (pronto, se explodir com a casa poderá perder o seu dinheiro, mas assumindo que não somos doidos isso não deverá acontecer).
2. Alavancagem – Como os imóveis têm um valor intrínseco e como são imóveis, são ótimos ativos para dar como garantia a operações de crédito. Sendo uma boa garantia, o custo do crédito irá ser mais baixo, o que nos permite pedir crédito para investir, o que torna o investimento muito mais rentável e apetecível.
3. Rendimento crescente – Seja pela valorização do imóvel, seja pela evolução das rendas, o rendimento proveniente do imobiliário tende a ser crescente.

Por onde começar o investimento imobiliário?

O primeiro passo no investimento imobiliário consiste em vencer a inércia. É verdade, para começar temos de o querer fazer. Realmente. Ser consequentes. Assim, devemos definir:

1. Quais os nossos objetivos com o investimento?
2. Qual ou quais as estratégias que queremos seguir?
3. Quais os mercados que queremos dominar?

A resposta a estas 3 perguntas irá permitir definir uma estratégia e fazer planos, passo prévio para iniciarmos o nosso percurso enquanto investidores. Para o ajudar, sugerimos que vejo o vídeo sobre como começar a investir em imóveis.

Quais as estratégias de investimento imobiliário?

Existem diferentes modalidades ou estratégias para investir em imóveis, apresentamos de seguida 3 estratégias, as duas primeiras mais conhecidas e a terceira menos popular, mas nem por isso menos rentável:

1. Compra para revenda, conhecida por Fix and Flip. Uma estratégia ideal para quem quer ganhar dinheiro rapidamente. Envolve encontrar boas oportunidades (não abundam), eventualmente fazer algumas obras de melhoria e revender a um preço mais elevado. Está mais dependente do nosso trabalho, do nosso conhecimento e do preço de mercado;
2. Compra para arrendamento, a estratégia que preferimos. Uma estratégia para quem quer acumular riqueza num prazo mais alargado. Costumamos dizer que quem compra para arrendar, especialmente com recurso a um bom crédito habitação, nunca perde dinheiro.
3. Compra de casas arrendadas, uma estratégia que permite comprar imóveis já arrendados e que, por isso, acabam por ter um preço mais baixo. Por norma, temos casas com rendas antigas com grandes descontos, sendo o retorno conseguido em prazos mais alargados. Sugiro a leitura de um caso prático, onde falamos do primeiro investimento imobiliário de um dos sócios da Reorganiza.

Passos para ganhar dinheiro no imobiliário

Fizemos um vídeo em que detalhamos 5 passos para ganhar dinheiro no investimento imobiliário que sugerimos que veja. De forma resumida, falamos de 5 passos simples:

1. Determinar o rendimento do imóvel, tanto o atual como o potencial;
2. Calcular as despesas do imóvel;
3. Determinar o rendimento líquido, que na prática é o rendimento menos as despesas que temos;
4. Calcular o custo financeiro, caso tenhamos recorrido a endividamento para fazer a compra;
5. Calcular a Yield do investimento, que relaciona o retorno líquido de custos com o investimento que realizamos. Neste campo, falamos da Yield total e da Yield dos capitais próprios, e será interessante perceber o impacto que o endividamento tem no retorno que obtemos.

Como avaliar o retorno do investimento em imóveis

Investir em imóveis é um investimento que deve ser comparado com outras classes de ativos. Esta comparação deve ter em conta a relação entre o retorno que obtemos e o risco que corremos. Assim, preparámos uma vídeo onde mostramos como avaliar o retorno do investimento em imóveis, tendo em consideração os 5 passos que referimos acima.

De forma simples, o investir em imóveis tem a vantagem de nos proporcionar uma renda potencialmente muito interessante (temos imóveis com yields acima de 10%, se bem que o mais razoável atualmente são yields na casa dos 4%-5%) ao mesmo tempo que goza do potencial de valorização do imóvel. Claro que a decisão de compra é hoje em dia mais difícil porque os imóveis estão com valores bastante inflacionados, embora nos pareça que não vão baixar (já que não construímos muitas casas em Portugal).

Quais os impostos no imobiliário?

Quem investe, como quem respira em Portugal, tem de pagar impostos. Assim, temos um conjunto de impostos na compra (IMT, imposto do selo), impostos na manutenção do imóvel em nossa posse (IMI, AIMI) e impostos sobre as rendas ou sobre as mais-valias.

Dominar a fiscalidade do imobiliário é fundamental para que consigamos otimizar os nossos rendimentos. Implica estar atento à legislação, que está em constante mutação. E ter o apoio de um bom contabilista. Para o ajudar, fizemos um vídeo com um fiscalista da Eversheds Sutherland sobre fiscalidade no imobiliário e montámos um escritório de contabilidade especializado neste tipo de negócios. Não deixe de nos consultar para perceber o melhor enquadramento para o seu negócio. E já agora, será que vale a pena montar uma empresa para investir em imóveis? Talvez sim… talvez não compense. Depende da dimensão e da sua ambição.

Como é o financiamento para compra de imóveis de investimento?

A escolha do melhor crédito para investir em imóveis depende da sua escolha entre investir em título particular ou criar uma empresa para o efeito:

1. Crédito habitação – Permite alargar o prazo do investimento para perto de 30 anos e baixar a taxa de juro. Torna-se um financiamento barato e com uma prestação mensal potencialmente bastante baixa. Aliás, a taxa de juro tende a ser mais baixa do que a yield do investimento;
2. Crédito Empresa – Os prazos são mais curtos e as taxas de juro mais elevadas. Permite deduzir os juros como despesa, abatendo assim no imposto sobre os lucros.
3. Crédito hibrido – Alguns bancos permitem financiar um imóvel em nome particular dando como garantia um imóvel de uma empresa. Uma solução que pode ser interessante para alguns investidores.

Guia do Investimento Imobiliário

Fruto de vários anos e de várias operações de compra para arrendamento, decidimos escrever um livro para servir de guia do investimento imobiliário. Poderá consultar e ficar a par de todos os conteúdos que necessita para dominar esta classe de ativos, sendo certo que nada vence a experiência. Ao iniciar o seu caminho, vai certamente aprender que o imobiliário não é um bicho de sete cabeças e que é até bastante simples. Por outro lado, sugerimos que assista à nossa masterclass sobre investimento imobiliário.

O que é o IMI?

O IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis, é um imposto cuja receita reverte para o município onde a habitação se localiza, sendo devido por quem tem casa própria, que nela habite ou se destine ao arrendamento.

Como se calcula o IMI?

O valor que paga de IMI obtém-se pela multiplicação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que consta da respetiva caderneta predial, por uma taxa. Esta varia não só de município para município, mas também com o número de filhos do agregado familiar (o denominado IMI familiar)

Por seu lado o VPT engloba vários coeficientes, podendo ser pedida a sua reavaliação às Finanças de três em três anos. Resulta do cálculo da seguinte fórmula:

VPT = Vc x Ab x Ca x Cl x Cq x Cv.

Onde:

Vc – Valor base do imóvel;

Ab – Área bruta de construção adicionada da área excedente à área de implantação;

Ca – Coeficiente de afetação (ou seja, a que se destina o prédio, por exemplo, atividade comercial ou habitação);

Cl – Coeficiente de localização;

Cq – Coeficiente de qualidade e conforto;

Cv – Coeficiente de vetustez, que corresponde à idade do imóvel.

Vale a pena pedir a reavaliação do imóvel?

Como as componentes que entram no cálculo do IMI não são atualizadas automaticamente pelas Finanças, a menos que no município da sua residência altere a taxa de IMI ou tenha descontos por filhos, o valor que paga de IMI mantem-se constante ao longo dos anos.

Mas se pedir a reavaliação do imóvel, as componentes são atualizadas para os valores em vigor, o que pode traduzir-se numa redução do VPT, ou num aumento do mesmo. No primeiro caso vai pagar menos IMI; mas no segundo paga mais.

Então como varia o valor dos componentes do VPT?

A variação do respetivo valor depende do tipo de componente. Alguns como a vetustez (Cv) reduzem-se com o passar dos anos, mas outros podem subir.

A vetustez (Cv) corresponde à idade do imóvel e pode ter um valor ente 1 e 0,4, nos termos do artigo 44º do CIMI sendo 1 para imóveis com menos de 2 anos e 0,40 para imóveis com mais de 61 anos.

Por outro lado, se a zona envolvente do imóvel se valorizou, o coeficiente de localização por estar associado a proximidade a serviços públicos, transportes e acessibilidades, pode ter aumentado.

Antes de pedir a reavaliação da sua casa simule o valor do VPT

Se pedir a reavaliação da sua casa já não pode voltar atrás. E como o valor do VPT atualizado depende dos valores de cada componente, o melhor mesmo é simular o novo valor do VPT antes de fazer o pedido às Finanças.

Mas as Finanças ajudam, já que no site pode fazer uma simulação para o calcular. Se for inferior ao que consta da caderneta predial, então pode valer a pena pedir a reavaliação do seu imóvel. Mas, mesmo assim, antes de pedir simule o valor do IMI (a sua taxa pode ter mudado) e depois decida.

Como pedir a reavaliação

Tem de preencher a declaração do modelo 1 disponível no site das Finanças com os dados do imóvel que constam na caderneta predial. E, para poder pagar menos IMI em 2025 tem de pedir a reavaliação até dezembro de 2014.

Neste artigo explicamos como funciona a garantia do Estado e quais os benefícios fiscais de que pode beneficiar se tem menos de 35 anos e quer comprar a sua primeira casa.

Garantia Pública – o que é e como funciona

Um dos problemas com que se pode deparar na aquisição da primeira casa é certamente o valor que tem de ter disponível para poder pedir um crédito habitação. Isto porque os bancos só emprestam até 90% do valor de avaliação do imóvel.

Ora com esta medida agora aprovada pelo governo, e que entra em vigor a 1 de agosto, deixa de ter necessidade de entrar com parte do valor da casa, ou seja, o financiamento é de 100% do valor de avaliação. Na prática o Estado é seu fiador pelo montante que garantir. Note que   depois de pago o valor correspondente à garantia dada, o Estado deixa de estar envolvido no crédito.

Quem pode beneficiar desta garantia

Pode beneficiar desta garantia se cumulativamente cumprir as seguintes condições:

• Ter entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal
• Ter rendimentos que não ultrapassem o 8º escalão do IRS, ou seja 81.199€/ano ou 5.800€ por mês
• Pretenda comprar habitação própria e permanente de valor não superior a 450.000€
• Não ser proprietário de nenhum outro imóvel de habitação (ou seja, só para a primeira casa)
• Não tenha beneficiado ainda da garantia do Estado

Qual o valor da garantia

A garantia do Estado tem o valor máximo de 15% do valor de transação do imóvel

Tem ainda benefícios fiscais

Se tem até 35 anos ao comprar a sua primeira casa beneficia, em determinadas condições) também de isenção de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e de Imposto do Selo, também a partir de 1 de agosto de 2024.

IMT

A isenção de pagamento de IMT aplica-se se o imóvel for a primeira aquisição e se destinar a habitação própria e permanente. Para além disso tem de ter um valor até ao 4º escalão de IMT, ou seja até 316.772€.

De acordo com a decisão do governo, para imóveis acima de 316 272€ e até 633 453€ mantém-se a isenção até aos 316.272€, pagando uma taxa de 8% sobre o valor remanescente. Mas se o imóvel for de valor superior não há qualquer isenção.

Imposto do selo

A isenção do pagamento deste imposto abrange, como no IMT, imóveis com valor máximo de 316.272€, se tiver até aos 35 anos e se for a sua primeira habitação própria e permanente.

Note que se o imóvel for de valor superior têm de pagar imposto sobre o valor remanescente.

Fale com a Reorganiza

Agora que já sabe quais as medidas de apoio do governo à compra da primeira casa por jovens até aos 35 anos, fale connosco. Temos uma equipa especializada que o vai ajudar a encontrar o melhor crédito habitação com o financiamento que melhor se adequa ao seu caso concreto.

Reorganiza – As suas finanças estão em boas mãos

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Neste artigo, explicamos em que consiste este tipo de rendimentos, qual a sua carga fiscal bem como o que mudou com o programa Mais Habitação.

Rendimentos prediais: o que diz a lei?

Segundo o artigo 8.º, n.º 1, do CIRS, são considerados rendimentos prediais as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos seus proprietários e sempre que não optem pela tributação na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

Assim, se tem rendimentos desta natureza terá os declarar às Finanças. Mas nem tudo são más notícias! Isto porque, com a entrada em vigor do programa Mais Habitação, terá de pagar menos imposto (IRS) sobre rendimentos que resultem do arrendamento habitacional.

Rendimentos prediais: qual a tributação e o que muda com o programa Mais Habitação?

Os rendimentos prediais, mais conhecidos como rendas, para efeitos de IRS são denominados de rendimentos da categoria F. São tributados autonomamente, ou seja, separados dos restantes rendimentos. Sobre estes incide uma taxa de 25% para contratos de arrendamento destinados a habitação própria e permanente, com duração até cinco anos.

Note que, anteriormente, esta taxa era de 28%. Esta foi uma das alterações introduzidas pelo pacote Mais Habitação, que entrou em vigor a 7 de outubro de 2023.

Mas há exceções! Os arrendamentos para fins não habitacionais (por exemplo, espaços comerciais), continuam a estar sujeitos a uma taxa autónoma de 28%.

Convém ainda relembrar que, os seguros de renda podem agora ser deduzidos aos rendimentos prediais. Significa isto que, são considerados uma dedução específica enquadrada na Categoria F (Rendimentos prediais).

Em seguida damos a conhecer as situações em que pode igualmente ter uma redução desta taxa.

Redução do imposto tendo em conta a duração do contrato

Quando o contrato de arrendamento habitacional (ou a sua renovação), é superior a cinco anos, há uma redução da taxa autónoma tendo em conta a duração do contrato.

De acordo com o Regime atual Mais Habitação, e consoante a duração do contrato, pode contar com as seguintes taxas de tributação autónoma:

• Até 2 anos – 25% (anteriormente era 28%)
• 3 a 5 anos – 25% (a taxa anterior era 26%)
• 5 a 10 anos – 15% (antes era 23%)
• 10 a 20 anos – 10% (antes era 14%)
• Mais de 20 anos – 5% (anteriormente era 10%)

Mas há mais! Caso o seu contrato tenha uma duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos, pode contar com uma redução adicional. Na prática, por cada renovação com igual duração, terá uma redução de 2% (até ao limite de 10) na taxa a pagar.

Note ainda que:

A redução da taxa de IRS não se aplica a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, caso a renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda, que pode consultar aqui.

Por fim, ao fazer o seu IRS, saiba que pode sempre optar pelo englobamento dos rendimentos prediais. Em outras palavras, o montante de rendas que recebeu é somado aos restantes rendimentos de trabalho que possui e a tributação é feita à taxa progressiva de IRS que lhe está associada de acordo com os respetivos escalões e taxas definidos.

Para seu conhecimento, em 2024 as taxas variam entre 13,25% e 48%, de acordo com o escalão de IRS.

Redução do imposto a pagar para novos contratos com uma renda inferior à atual

Se celebrar um novo contrato para o mesmo imóvel com uma renda inferior à atual, pode igualmente ter uma redução adicional de 5% no imposto a pagar. No entanto, este benefício só se aplica para os contratos a partir de 5 anos e em que o valor da renda seja 5% abaixo da renda que vigorava no contrato anterior.

Caso prático:

O João (nome fictício) fez um novo contrato de arrendamento com a duração de 7 anos e com um valor de renda 5% abaixo do anteriormente praticado. Quer isto dizer que, nesta situação, o João pode contar com uma redução adicional de 5%. Assim sendo, em vez de pagar os 15% estipulados para contratos entre 5 e 10 anos, apenas pagará 10%.

Caso contrario, se o valor da renda mensal de um novo contrato for acima dos limites do arrendamento acessível, não haverá lugar à redução da taxa especial com base na duração, mesmo que o contrato tenha um prazo superior a cinco anos. Ou sejam aplica-se a taxa geral dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional, que é de 25%.

Rendimentos prediais: quais as situações em que está isento?

Há situações em que, enquanto senhorio, não tem de pagar imposto sobre as suas rendas. Assim, ficam isentos de tributação, em sede de IRS (ou IRC), todos os rendimentos prediais que obedeçam às seguintes condições:

• Resultem de contratos enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento;
• Sejam obtidos através do alojamento para estudantes deslocados desde que o valor da renda não ultrapasse os limites máximos do arrendamento acessível;
• Resultem de contratos celebrados antes de 1990;
• Resultem de imóveis anteriormente utilizados para alojamento local – esta isenção aplica-se sobre as rendas até ao final de 2029.

Relativamente a esta condição, acresce dois requisitos a cumprir:

• O estabelecimento de alojamento local tem de ter sido registado e afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;
• Por fim, o contrato de arrendamento e a inscrição nas Finanças tem de se realizar até 31 de dezembro de 2024.

Já agora, e porque no “poupar está o ganho”, fique a saber que, os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamentos para habitação celebrados antes de 1990, estão isentos de IMI.

Pagamento de mais-valias prediais com novas regras 

Para efeitos de IRS, são consideradas mais-valias todos os ganhos que não se enquadrem em rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais, ou seja, é o lucro que resulta da venda ou troca de um ativo, como por exemplo a venda de um imóvel.

Acontece que, o pacote Mais Habitação trouxe também novidades no que diz respeito à tributação das mais valias realizadas na venda de um imóvel. Em determinados casos há lugar à isenção de imposto a pagar (se vendeu ou está a pensar vender um imóvel, verifique se alguma destas situações se aplica a si):

• Venda de terrenos ou de segundas habitações para amortização de crédito habitação, em seu nome ou de um descendente;
• Venda de um imóvel (habitação própria ou secundária) ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação.

Leia ainda: Mais Habitação: quais as novas regras de reinvestimento de mais valias?

Como pode beneficiar destas medidas?

Se é senhorio e quer beneficiar da redução da taxa de IRS sobre as rendas, precisa de fazer (ou renovar) um contrato de arrendamento de longa duração, de acordo com as tabelas acima indicadas. Por outro lado, tem ainda de cumprir as seguintes obrigações fiscais:

• Comunicar o contrato de arrendamento, submetendo a declaração Modelo 2 no Portal das Finanças;
• Informar sobre a duração do contrato de arrendamento até 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração ou renovação do contrato.

Mas quais os passos a seguir? Tome nota:    

• Entre no Portal das Finanças e faça a sua autenticação;
• No menu do lado esquerdo, clique em Contratos e de seguida Comunicar Início;
• Preencha com a informação solicitada sobre o contrato;
• Clique em Guardar rascunho e confirme se está tudo correto;
• Submeta o contrato;
• Por fim, pague o Imposto de Selo (IS) – a nota de cobrança é gerada automaticamente.

Mas há mais! Até 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração do contrato tem que voltar a entrar no Portal das Finanças e efetuar as seguintes ações:

• Entre na área de Arrendamento:
• Selecione, no menu da esquerda, a opção contratos de longa duração e de seguida Comunicar Duração Contrato de Arrendamento de Longa Duração;
• Escolha o contrato para o qual pretende comunicar a duração para beneficiar da taxa reduzida;
• Por fim, clique em Comunicar.

Como forma de combater o número de contratos não declarados às Finanças, o Estado possibilita agora que a comunicação do contrato de arrendamento possa ser feita pelo arrendatário (nas situações em que o senhorio não o faça no prazo legal).

Leia ainda: Rendas no IRS: como declarar rendimentos e despesas

Se a casa em questão é a casa onde habita

Com a subida das taxas de juro, a prestação da sua casa certamente aumentou, e o seu orçamento ficou mais apertado. Assim, vender a sua casa e comprar outra mais pequena até pode ser uma situação que já equacionou. Mas será que vale a pena vender a sua casa?

O preço das casas não baixou

Apesar da subida das taxas de juro, o preço das casas não baixou até porque a oferta de casas não é muita. Assim pode até obter um valor justo pelo seu imóvel, mas consegue comprar outra mais pequena na zona onde habita e que tanto gosta? Talvez não.

Não paga mais valias pela venda da casa

É certo que de acordo com a entrada em vigor da lei da Lei 56/2023 a 7 de outubro, desde que o imóvel tenha sido a sua habitação própria e permanente nos dois últimos anos não vai pagar mais valias sobre o ganho na venda. Mas a questão mantém-se, não preferia uma solução que lhe permitisse continuar na sua casa e reduzir a sua prestação financeira? Estamos certos de que a sua resposta seria que sim.

Renegocie ou consolide créditos

Por isso reduzir a sua prestação mensal pode ser a solução que procura. Considere renegociar as condições do seu crédito habitação ou consolidar todos os seus créditos (pessoais e habitação). Vai poupar dinheiro e conseguir continuar a viver na sua casa. Fale connosco.

Se a casa em questão é uma segunda casa

Se tem uma segunda casa, vendê-la e utilizar o valor da venda para ganhar uma folga financeira e ao mesmo tempo reduzir a dívida do seu crédito habitação (ou mesmo amortizar o dos seus filhos) pode ser o que tem em mente. E até tem vantagens fiscais.

Não paga mais valias pela venda da casa ao amortizar o seu crédito habitação

De facto, com a entrada em vigor da Lei 56/2023 a 7 de outubro pelo seu artigo 50º, está isento de mais valias o ganho na venda de imóveis de segunda habitação que seja aplicado na amortização parcial ou total do seu crédito habitação, ou de um dos seus descendentes (filhos ou netos). Mas atenção tem de vender até ao final de 2024 e a amortizar o crédito habitação nos três meses seguintes.

Mas pode também arrendar

Existem de facto outras opções à venda do imóvel. Pode arrendar o imóvel e obter um rendimento mensal para aumentar o seu orçamento mensal. Sobre o valor da renda vai pagar IRS, mas este é tanto menos quento maior for o prazo do contrato de arrendamento.

Renegocie ou consolide créditos

Claro que se tem um crédito habitação sobre a sua segunda casa, então renegociar o seu crédito ou consolidá-lo com outros créditos que tenha, também é uma solução possível.

Em conclusão fale com a Reorganiza

A Reorganiza tem uma equipa de especialistas em crédito que o podem ajudar, sem qualquer custo para si, a encontrar a melhor solução de crédito habitação e de crédito consolidado. Connosco as suas finanças estão em boas mãos. Contacte-nos.

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CONSOLIDAR
CRÉDITOS ATUAIS

CONSOLIDAR E PEDIR VALOR EXTRA

No caso específico do crowdfunding imobiliário destacamos as seguintes vantagens:

1. Montantes mínimos de investimento relativamente baixos;
2. Acesso a uma classe de ativos que estaria vedada a muitos investidores;
3. Diversificação de riscos, pois podemos investir em diversas propriedades.

De notar que existem alguns riscos:

1. Risco inerente ao próprio investimento, seja o risco de incumprimento de contratos de arrendamento ou o risco da operação financeira (no caso da compra para revenda);
2. Risco inerente à qualidade de crédito do promotor do projeto imobiliário, que pode condicionar o retorno do investimento ou a recuperação do capital investido;
3. Risco inerente à plataforma e ao enquadramento legal de cada operação.

É importante ter em conta que estes investimentos tendem a ter associado um prazo fixo e uma reduzida liquidez, embora já surjam plataformas com mercado secundário.

Quem pensar investir é uma opção atrativa tendo em conta a alta taxa de rentabilidade prometida por algumas plataformas? Ou pode não ser bem assim?

Os investimentos podem ser ou não ser interessantes de acordo com um conjunto de fatores. Antes de investir, sugerimos sempre que pense:

1. Objetivos de investimento;
2. Perfil de risco;
3. Horizonte de investimento, que está associado à liquidez do investimento.

Tendo presente estes 3 fatores, o investidor deverá ter uma carteira de investimento diversificado. Neste contexto, poderá ter diversas classes de ativos, podendo privilegiar o investimento coletivo (fundos de investimento e relacionados). O investimento através de crowdfunding poderá fazer parte da carteira de investimento diversificada, sendo necessário avaliar a qualidade da plataforma, o país e a legislação respetiva, a antiguidade, dimensão e o volume intermediado pela plataforma. Não esquecer que já existiram más experiências com plataformas/fintechs que acabaram por encerrar, deixando as perdas para os investidores. Na prática, devemos olhar sempre para a relação risco/retorno, pois uma elevada taxa de retorno pode esconder elevados riscos.

Que percentagem da carteira de investimento se deve alocar a este tipo de produtos?

Sendo produtos ainda numa fase inicial de implantação, sugerimos não alocar mais de 5%-10% da carteira a esta classe de ativos. Se quiser investir mais em imobiliário, existem soluções nos mercados financeiros que podem também ser interessantes, como o caso dos REITs. Finalmente, não esquecer que estamos a entrar num ciclo de investimento que pode ser caracterizado por maiores níveis de risco, o que terá consequências para a carteira de investimento de quem se foca apenas no curto prazo. Não esquecer que o investimento imobiliário deve ter um horizonte temporal mais alargado.

Mas o que muda afinal? Nós explicamos.

As condições para isenção de pagamento de mais valias obtidas por vendas de imóveis mudam

Com a entrada em vigor da Lei 56/2023 a 7 de outubro existem novas regras de reinvestimento que conferem isenção do pagamento de mais valias resultantes de venda de imóveis:

• de habitação própria e permanente
• de habitação secundária
• ao Estado

1 Isenção de mais valias resultantes de venda de habitação própria e permanente

Até à entrada em vigor da nova lei, o ganho que obtivesse pela venda da sua casa de habitação própria e permanente (depois de amortizado o crédito habitação subjacente, caso houvesse), estava isento do pagamento de mais valias em sede de IRS se o reinvestisse na compra e outro imóvel para o mesmo fim, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

Ora com a entrada em vigor da nova lei, esta isenção só se aplica desde que o imóvel tivesse sido de facto habitação própria e permanente pelo menos durante os 24 meses anteriores à venda. Ou seja, se durante os 24 meses antes da venda fosse sempre o domicílio fiscal. Por isso, se para obter um lugar de estacionamento junto à casa dos seus pais, tiver mudado temporariamente o seu domicílio fiscal para lá, deixa de estar isento do pagamento de mais valias ao vender a sua casa.

2 Isenção de mais valias resultantes de venda de habitação secundária

Se vender um outro qualquer imóvel pode passar a estar isento do pagamento de mais valias mas só em determinadas condições.

De facto, o artigo 50º isenta do pagamento de mais valias em sede de IRS, os ganhos que resultem da venda de imóveis (ou terrenos destinados à construção) destinados a segunda habitação desde que:

• O valor do ganho seja aplicado na amortização total ou parcial de capital de crédito habitação de casa de habitação própria e permanente do proprietário da casa ou de um descendente (filhos ou netos)
• A venda seja feita (ou tenha sido feira) de 1 de janeiro de 2022 a 31 de dezembro de 2024
• A amortização seja feita nos três meses seguintes à venda. Ou no caso de vendas ocorridas até à entrada em vigor da lei, até 7 de janeiro de 2024

Apenas é importante que saiba que:

• No apuramento das mais valias não se exclui o valor que possa ter utilizado para liquidar um eventual crédito habitação que haja sobre o imóvel. Ou seja, neste caso o valor das mais valias é o valor a venda deduzido do valor da compra e eventuais comissões de agências imobiliárias
• se o valor das mais valias obtidas for superior ao montante de crédito que amortizar, sobre o excedente tem de pagar mais valias
• as finanças podem pedir o comprovativo da amortização que fez, pelo que convêm guardar o documento que o banco lhe entregar pelo prazo de 5 anos.

É também importante saber que reinvestir esta mais valias na compra de casa de habitação própria e permanente não dá direito a isenção. Esta aplica-se só a amortização de capital de crédito habitação já em curso.

3 Isenção de mais valias resultantes de venda de imóveis ao Estado

Também está isento do pagamento de mais valias se vender um imóvel o Estado. Mas note que esta isenção não se aplica se:

• O seu domicílio fiscal for em país com regime fiscal mais favorável
• Se os ganhos resultarem de alienações onde exerceu o direito de preferência

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Se herdou um imóvel não tem forçosamente de pagar impostos

Quando se fala em herança certamente pensa que tem de pagar impostos sobre o que se herdou. Mas não tem de ser assim. De facto, depende de quem herdou o imóvel.

Se é herdeiro direto da pessoa falecida não tem de pagar qualquer imposto. Os seja, se é cônjuge ou unido de facto, descendente (filho, neto ou bisneto) ou ascendente (pai ou avô) da pessoa falecida. Mas, infelizmente o mesmo não acontece se não for herdeiro direto, ou seja, se for por exemplo sobrinho ou lhe tiver sido deixado por testamento por uma pessoa amiga. Neste caso irá ter de pagar imposto do selo, mais concretamente 10% sobre o valor herdado.

Mas mesmo sem ter de pagar imposto tem de declarar nas finanças o imóvel que herdou

Até ao final do terceiro mês após o falecimento, tem de ser feita a declaração dos bens do falecido através do Modelo 1 do imposto do selo (Grupo 2 – Transmissões Gratuitas). Neste modelo para além dos bens que fazem parte da herança (nomeadamente o imóvel) consta também a identificação dos herdeiros.

Cada um dos herdeiros recebe posteriormente uma nota de liquidação do imposto do selo devido. No caso de ser herdeiro direto o valor vem a zeros.

Para o imóvel ser seu tem de estar registado em seu nome

Para além da declaração às finanças tem de fazer a habilitação de herdeiros num cartório notarial, no Balcão das Heranças ou no Espaço Óbito. Este documento serve para identificar quem são os herdeiros do falecido, ou seja, quem tem direito à herança.

Mas fazer a habilitação de herdeiros não é suficiente para tomar posse do imóvel. Para que se concretize tem de ser feita a partilha de bens através de escritura em cartório notarial (ou no Balcão das Heranças). Nessa mesma altura faz-se o seu registo e o imóvel passa para o seu nome.

O que pode posteriormente fazer com o imóvel

Agora que legalmente o imóvel é seu pode decidir o que fazer com ele. Para além de o poder habitar, pode considerar arrendá-lo ou mesmo vender.

No caso de optar por arrendar, paga IRS sobre o valor das rendas que receber. Note que com o Programa Mais Habitação a taxa liberatória do IRS baixou para todos os prazos dos contratos.

No caso de querer vender, paga mais valias calculadas pela diferença entre o valor de venda e o valor considerado em termos herança. Ou seja, o valor que foi considerado para efeitos do cálculo do imposto do selo, mesmo que tenha ficado isento deste imposto. Não se esqueça de que tem de declarar o valor das mais valias obtidas na declaração anual do IRS.

O que fazer com este ativo imobiliário?

Na Reorganiza somos adeptos do investimento imobiliário como forma de obter rendimentos numa perspetiva de longo prazo. No caso das heranças, vemos muitas famílias a vender os imóveis para realizar liquidez, o que implica de imediato no pagamento de impostos e comissões aos agentes imobiliários. Nestas alturas, procuramos que reflita se precisa mesmo do capital. Se não precisar, pode arrendar o imóvel e assim preservar um ativo, ao mesmo tempo que aproveita a valorização que este ativo costuma ter associado. Nunca se esqueça que ter o dinheiro disponível é meio caminho para o gastar, muitas vezes em algo que perde imediatamente valor.