O meu primeiro investimento imobiliário

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Com este artigo inicio um conjunto de artigos que falam sobre a minha experiência com o investimento imobiliário. Devo dizer que não sou um especialista em imóveis. Gosto de investir e já tenho tido umas boas experiências que vou relatando. Talvez me possam dar outras dicas?

Compra de um imóvel de um banco

Na realidade, a minha primeira compra não foi a de um imóvel de um banco. Comprei a minha habitação própria permanente quando me casei, com recurso ao crédito habitação (era bancário pelo que tive condições especiais de financiamento). No entanto, não considerei esse o meu primeiro investimento pois foi a minha casa que só depois de a deixar é que a considerei um investimento.

O primeiro investimento imobiliário que fiz com a compra de uma casa de um banco. Ou melhor, de um fundo de investimento associado a um banco. Estávamos em 2008 e com a fuga dos investidores para produtos com menos risco, o fundo de investimento viu-se confrontado com muitos resgates e a necessidade de vender os seus ativos para gerar liquidez. Assim, tive a oportunidade de comprar um bom imóvel, em ótimo estado de conservação e por um ótimo preço… e já agora, com ótimas condições de financiamento.

O racional do investimento

Decidi comprar este imóvel, um T3 na zona de Benfica, por €50.000 e as contas que fiz foram simples. Na altura pedi um crédito a 100% e tive condições especiais de financiamento, nomeadamente a isenção de uma série de comissões e um spread de 0.5% (sim, conheço pessoas que tiveram spreads inferiores, mas já em contentei com este).

A prestação ficava por €450 sensivelmente (porque pedi o crédito a 15 anos) e a renda que era paga era de €100 (fruto das condições antigas de arrendamento, com as rendas congeladas). Assim, juntamente com mais dois investidores tínhamos cada um de fazer uma entrega mensal de €150. Olhamos para esta poupança como o nosso PPR pois com entregas comportáveis iriamos constituindo as nossas poupanças sendo certo que o imóvel valia pelo menos o triplo daquilo que pagámos por ele.

A taxa de retorno simples

Fazendo uma conta simples, podemos dizer que quando comprámos a casa o retorno do rendimento era modesto:

  • Retorno Anual – Apenas 1,9% ao ano, líquido de custos;
  • Retorno dos capitais investidos – 38% ao ano

Esta diferença de retorno das rendas obtidas (liquidas de custos) justifica-se pelo nível de alavancagem. Ou seja, como recorremos ao financiamento total, tivemos apenas de investir para pagar alguns custos e impostos. Logo, o retorno dos capitais que investimentos era muito elevado. Se quiser fazer o calculo da taxa de retorno simples do seu investimento basta dividir o valor das rendas (líquidas de custos) pelo valor do investimento. É uma taxa simples de calcular que não sendo um indicador perfeito é um indicador razoável.

O risco do investimento

Ao mesmo tempo que temos de considerar o retorno do investimento temos de olhar para o risco. Neste caso, podemos considerar:

  • Deterioração do imóvel e necessidade de mais obras;
  • Risco de não pagamento – Posso dizer que aqui o risco é zero pois alguém que paga um valor muito inferior ao valor de mercado tem todo o incentivo de pagar a renda a tempo e horas;
  • Risco geográfico – Comprámos um imóvel numa zona boa da cidade de Lisboa pelo que aqui também temos um risco diminuto;
  • Risco de taxa de juro – O Risco associado à subida das taxas de juro. Na altura, contudo, as taxas EURIBOR estavam a níveis muito elevados (perto de 4.2%) pelo que o risco era de descida e não de subida.

Evolução do investimento imobiliário

Tendo uma boa relação entre o risco e o retorno restou-nos viver descansadamente e obter um rendimento periódico sem grandes chatices. Tivemos algumas boas noticias, como sendo:

  • Queda das taxas de juro – Atualmente a taxa de juro do nosso financiamento é de 0,2% visto que a EURIBOR está negativa. Assim, aquilo que pagamos de prestação ao banco é quase 100% de capital amortizado;
  • Alteração da lei do arrendamento – Com o novo regime jurídico de rendas foi possível atualizar a renda do nosso inquilino para valores mais coincidentes (mas mesmo assim inferiores) ao valor de mercado. Assim, não só os custos baixaram para metade como o valor das rendas aumentou significativamente;
  • Valorização dos imóveis – Com a loucura que vivemos atualmente no mercado imobiliário em Lisboa o valor dos imóveis tem vindo a aumentar de forma considerável. Assim, uma casa que nos custos €50.000 facilmente vale 3 a 4 vezes aquilo que pagámos por ela.

Algumas ideias a reter

Da história que deixamos acima é importante reter algumas ideias que nos podem ajudar a investir mais no futuro:

  • O principal ganho do investimento está na compra e não na venda. Comprámos um bom imóvel com um preço muito, mas mesmo muito bom. Comprámos numa boa altura (quando o vendedor estava aflito).
  • Importância de pensar no longo prazo – Se fossemos comprar um imóvel para termos um rendimento de 2% ao ano estávamos a ser nabos. 2% ao ano quando as taxas dos depósitos a prazo eram de 5% é à primeira vista um péssimo investimento. No entanto, pensámos na valorização do investimento no médio-longo prazo.
  • Importância da alavancagem – O financiamento para a compra de um imóvel para arrendamento é uma ferramenta interessante pois permite-nos o acesso a muito capital com uma taxa de juro muito baixa e com um prazo bastante alargado. Aqui optamos por 15 anos mas podíamos ter pedido 30.
  • Olhemos para o retorno percentual e não para o retorno global – Quando falamos de investimentos preocupa-nos o retorno que obtemos em termos relativos. Ou seja, preocupa-nos a relação entre o que recebemos e o que investimos. Este é um dos motivos pelos quais não quero investir no arrendamento de curta duração, algo que deixarei para um artigo posterior.

Esta foi a minha primeira experiência que relatei (com as contas mais pormenorizadas) no meu primeiro livro, o Manual das Finanças Pessoais. Talvez tenha sido o investimento que me fez mudar a ideia sobre o investimento imobiliário. Continuo a não gostar de fundos de investimento imobiliário porque são muito opacos, mas tenho gostado mais do investimento direto pois permite:

  1. Obter rendimento periódico;
  2. Diversificar as minhas fontes de rendimento;
  3. Alavancar o investimento com reduzido risco;
  4. Ter alguém a pagar a minha prestação ao banco.

O que acha deste investimento? Teve alguma experiência semelhante ou melhor? Deixe os seus comentários na caixa de comentários abaixo e ajude-nos a pensar mais sobre este tipo de investimentos e sobre esta forma de ganhar dinheiro sem grande esforço (mas sempre com algum risco).

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João Morais Barbosa
Iniciou a sua carreira no setor financeiro onde desempenhou funções de analista de ações e gestor de fundos de investimento. Especialização em mercados e ativos financeiros no ISCTE e uma pós-graduação em Análise Financeira no ISEG, curso que lhe conferiu o Certificado Europeu de Analista Financeiro. Fundou a Escola de Finanças Pessoais – sendo co-autor de seis livros nesta temática (Manual das Finanças Pessoais, Manual da Poupança, Como Acabar com as Dívidas Pessoais e Familiares, O meu primeiro livro de Finanças Pessoais e Como ensinar o meu filho a poupar, Viva uma Reforma Feliz). Através da Escola de Finanças Pessoais já formou mais de 5.000 colaboradores de empresas nacionais e internacionais. Tendo sido Diretor-Comercial na DignusCapital, decide criar o seu projeto próprio na área da renegociação e intermediação de crédito, fundando a Reorganiza, empresa onde trabalha atualmente.

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