Crédito Habitação | Regime de Proteção de Devedores

Entrou em vigor a 10 de Novembro de 2012 a Lei n.º 58/2012 de 9 de Novembro que estabelece um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito habitação em situação económica muito difícil.

Do ponto de vista da intenção do Legislador, este regime de proteção reúne as potenciais soluções extrajudiciais que deverão ser conduzidas pelos bancos aquando de um requerimento por parte de um consumidor que reúna os requisitos presentes no regime de proteção de devedores de crédito habitação em situação económica muito difícil.

Todavia o acesso ao regime de proteção de devedores de crédito habitação em situação económica muito difícil não se encontra disponível para os devedores em geral, mas sim e apenas, para os que se encontram em incumprimento e reúnam os requisitos previstas no normativo.

Requisitos de Acesso

Os requisitos são cumulativos e resumem-se a:

• O crédito habitação esteja garantido por hipoteca do imóvel que é habitação própria e permanente e única habitação do agregado familiar do devedor/mutuário;
• Que o Agregado Familiar se encontre em situação económica muito difícil, conforme descreveremos mais adiante;
• O valor patrimonial do imóvel não exceda os 90 000 euros (coeficiente de localização até 1,4), os 105 000 euros (coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4) ou 120 000 euros (coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5);
• O crédito habitação não esteja garantido por outras garantias reais ou pessoais, salve se, no caso de garantias pessoais, os garantes se encontrem também em situação económica muito difícil.

Situação Económica Muito Difícil

O regime adopta a designação de proteção de devedores de crédito de habitação em situação económica muito difícil e essa designação é condição sine qua non.

Assim sendo, o devedor que se encontra em incumprimento do seu crédito habitação pode requerer o regime de proteção de devedores se, além de reunir os requisitos anteriormente descritos, apresentar uma situação económica muito difícil, de acordo com o previsto no Artigo n.º 5 da Lei n.º 58/2012 de 9 de Novembro, nomeadamente, verificar cumulativamente o seguinte;

• Pelo menos um dos mutuários / devedores, seu cônjuge ou pessoa que com ele viva em condições análogas às dos cônjuges, se encontrar no desemprego involuntariamente e inscrito no Centro de Emprego há pelo menos 3 meses, ou o Agregado Familiar tenha sofrido uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35% nos 12 meses anteriores ao inicio do incumprimento;
• A taxa de esforço do Agregado Familiar com o crédito habitação tenha aumentado para 45% caso o Agregado Familiar integre dependentes ou, 50% caso o Agregado Familiar não integre dependentes;
• O valor do património financeiro do Agregado Familiar seja inferior a metade do rendimento anual bruto do Agregado Familiar;
• O património imobiliário do Agregado Familiar seja constituído unicamente por habitação própria e permanente e garagem mais imóveis não edificáveis até ao valor de 20 000 euros;
• O rendimento anual bruto do Agregado Familiar não exceda 12 vezes o valor máximo calculado em função da composição do Agregado Familiar e correspondente à soma global das seguintes parcelas:
  1. Mutuário ou devedor: 100% do valor do salário mínimo nacional ou 120% caso o Agregado Familiar seja composto apenas pelo mutuário / devedor;
  2. Por cada membro do Agregado familiar que seja maior: 70% do valor do salário mínimo nacional;
  3. Por cada membro do Agregado Familiar que seja menor: 50% do valor do salário mínimo nacional;

Medidas de Proteção ao Crédito Habitação

Em caso de incumprimento do crédito habitação abrangido pela presente Lei, os mutuários / devedores têm direito à aplicação das medidas de proteção em caso de execução da hipoteca sobre o imóvel, a saber:

• Plano de reestruturação das dívidas decorrentes do crédito à habitação;
• Medidas complementares ao plano de reestruturação;
• Medidas substitutivas da execução hipotecária.

Relativamente ao plano de reestruturação das dívidas decorrentes do crédito habitação os bancos, após requerimento do devedor para aplicação do regime de proteção, deverão apresentar uma ou várias medidas de reestruturação, como por exemplo:

• Concessão de período de carência;
• Prorrogação do prazo;
• Redução do spread;
• Concessão de empréstimo adicional para suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito habitação.

Para cada uma destas medidas o Legislador estabelece critérios que limitam os bancos e os orientam na implementação das medidas de proteção e asseguram que o devedor irá de acordo com a sua capacidade financeira cumprir com o pagamento do crédito habitação.

Caso o plano de reestruturação se torne inviável ou mesmo viável o devedor deixe de pagar três prestações seguidas após a implementação do plano as medidas complementares podem ser aplicadas e estas últimas podem ser quaisquer das medidas do plano de reestruturação que não tenham sido implementadas.

No limite, onde nenhuma das medidas se tornou viável dá-se lugar à implementação das medidas substitutivas da execução hipotecária, nomeadamente:

• Dação em cumprimento do imóvel hipotecado;
• Alienação do imóvel a FIIAH;
• Permuta de habitação.

Finalizando

Em caso de incumprimento dos devedores de crédito habitação possuem agora um regime que visa a resolução extrajudicial do incumprimento, no entanto, o processo só se inicia, correndo os prazos legais em vigor, com a apresentação de um requerimento do devedor solicitando o acesso ao regime de proteção.

Assim sendo, o requerimento deverá ser feito por escrito ao banco e este ultimo deverá solicitar ao cliente os documentos necessários para análise do processo e apresentação das medidas.