Comprar uma casa penhorada pode ser uma boa opção sobretudo se o seu orçamento é limitado. Para além de serem mais baratas, no caso de serem adquiridas aos bancos poderá ter facilidade na obtenção de crédito habitação e ainda beneficiar de spreads mais baixos. Mas na compra destas casas também existem desvantagens. Ficar a conhecer as vantagens e desvantagens deste negócio, cuidados a ter em todo processo de compra é o que vamos procurar esclarecer neste artigo.
Onde encontrar casas penhoradas
As casas penhoradas podem ser compradas junto de bancos, imobiliárias, Finanças, no Site da Segurança Social ou no site e-leilões, conforme o incumprimento de obrigações financeiras ou fiscais do seu proprietário, que levou à penhora do mesmo para liquidação da respetiva dívida.
Casas penhoradas pelos bancos
No caso de o proprietário ter dívidas ao banco e um dos seus imóveis ser penhorado, o banco tem todo o interesse em vender a casa o mais rápido possível por forma a anular a dívida subjacente. Neste contexto, o banco facilita todo o processo, o que pode ser uma vantagem para si.
Pode encontrar estas casas nos sites dos bancos, ou nas imobiliárias, já que muitos bancos fazem parcerias com imobiliárias como forma de as vender o mais rápido possível o imóvel e assim liquidar a dívida subjacente.
Casas penhoradas pelo Estado
No caso de o proprietário ter dívidas ao Estado ou à Segurança Social e o imóvel ser penhorado este é posto à venda através de leilões.
Poderá consultar os imoveis no Portal das Finanças ou na Segurança Social. No Citius poderá aí consultar os bens penhorados em processos executivos e em relação aos quais foi determinada a venda.
As Câmaras Municipais também fazem por vezes leilões de imóveis municipais que são publicados nos respetivos sites.
Há ainda a considerar os imóveis colocados em venda pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de execução através da plataforma e-leilões.
Tome nota: nos leilões poderá de ter de deixar uma caução que lhe será devolvida se não ficar com o imóvel. No caso de ser sua a licitação vencedora, esse valor irá ser descontado no sinal que terá de dar quando fizer o contrato de promessa de compra e venda.
Vantagens e desvantagens na compra de casas penhoradas
Como em todos os negócios, existem vantagens e desvantagens. Conhecê-las é um bom ponto de partida para poder decidir se lhe interessa prosseguir com a sua intenção de compra
Vantagens
- Boa opção de investimento
- Preço abaixo do valor de mercado
- No caso de compra de casa penhorada pelo banco: facilidade na obtenção de crédito, financiamento a 100%, spread mais baixo, isenção de algumas comissões, prazo do crédito mais alargado
Desvantagens
- Localização do imóvel
- Estado de conservação do imóvel
- Penhora apenas de parte de casa
- Mau estado de conservação
- Falta de licença de habitação
- Possibilidade de ficar sem a casa, depois de a ter comprado, se for exercido o direito de preferência ou de remissão por quem a ele tiver direito.
Como comprar casas penhoradas?
O processo difere, dependendo da entidade que penhorou o imóvel e por isso de onde o imóvel esta á venda.
No banco ou imobiliária
Negoceie diretamente com o banco ou a imobiliária. O nosso conselho é que tente uma redução do preço, o banco vai querer reduzir ou anular a divida pelo que poderá estar aberto a uma redução do preço.
Aproveite e negoceie também o crédito habitação, tenha sempre em mente que o banco quer vender a casa o mais rápido possível.
No Portal das Finanças
A venda das casas é feita sobre proposta e tem de se registar para a poder apresentar. A venda poderá ser efetuada por leilão eletrónico, carta fechada ou negociação particular. Este último tem por base processos extrajudiciais geridos por mediadores especializados. O valor de leilão dos imóveis é normalmente de 70% do respetivo valor patrimonial, podendo baixar para 50%.
Na Segurança Social
Duas ou três vezes por ano, a Segurança Social vende algumas das casas em leilão através de um concurso público, fixando valores base para a venda. As casas podem ser também prédios de serviços, das antigas Caixas de Previdência ou dações em pagamento dos devedores à Segurança Social.
Para além da venda em leilão há casos em que esta pode ser feita por ajuste direto. Há ainda algumas que poderá arrendar.
No Citius
Através da consulta por tribunal poderá saber os imóveis em venda e o modo em que a mesma se processará.
e-leilões
A venda dos imóveis é feita por leilão eletrónico. Se estiver interessado terá de apresentar proposta no website através de um certificado digital do Cartão de Cidadão ou da chave móvel digital.
Cuidados a ter antes de fazer proposta ou comprar uma casa penhorada
Antes de avançar para a apresentação de uma proposta no caso de casas do Estado, ou da compra da casa ao banco, assegure-se que o que está para venda não é apenas uma parte do imóvel. Se estiver em venda a totalidade do imóvel tenha de seguida em atenção os seguintes aspetos:
Tipo de imóvel e localização
Esta é o primeiro aspeto a ter e conta: a casa é mesmo o que procura? Tem o número de divisões que necessita? Está localizada na zona onde gostaria de viver? Os acessos são fáceis? E o estacionamento?
Se reúne essas condições, então avance para os aspetos seguintes.
Preço da casa
Consulte alguns sites de venda de casas e veja se o preço que estão a pedir pela casa está abaixo dos valores de mercado. Caso não seja, desista.
Estado do imóvel
Comece por fazer uma visita à casa.
Analise o estado do imóvel bem como a veracidade das características descritas. Avalie o custo das obras que pode necessitar de fazer. Some esse valor ao preço a que o imóvel está a venda. Se a soma for maior do que o valor de venda de uma casa nova na mesma localização, desista da compra. Se quiser ficar mais seguro, peça uma avaliação.
Existência de outras encargos ou penhoras
Se o imóvel foi penhorado por uma entidade, poderá ter sido também penhorado por outras dívidas do proprietário. Assim, assegure-se que não existem outras penhoras por exemplo por dívidas fiscais.
O nosso conselho é que antes de avançar peça uma certidão de teor numa Conservatória do Registo Predial ou no site do Registo Predial Online imóvel onde poderá verificar se o imóvel tem encargos associados, tais como hipotecas ou penhoras. Apesar de ter um custo pode evitar situações desagradáveis se avançar com a compra.
Direito de preferência
Assegure-se que o imóvel não está arrendado. Se uma casa vendida em leilão estiver arrendada com um contrato superior a três anos, o arrendatário tem direito de preferência à compra da casa pelo valor que foi leiloada. Ou seja, mesmo depois de ter ganho o leilão pode ficar sem a casa.
Direito de remissão
O direito de remissão coloca-se quanto ao cônjuge e herdeiros do proprietário do imóvel penhorado. Pelo direito de remissão estes podem comprá-lo pelo preço a que este foi arrematado em leilão. De acordo com o artigo 842º do Codigo do Processo Civil: “ Ao cônjuge que e aos do executado é reconhecido o direito de remir todos os bens adjudicados ou vendidos, ou parte deles, pelo preço por que tiver sido feita a adjudicação ou a venda.“ O direito de remissão prevalece sobre o direito de preferência.
Pelo que mais uma vez, com o exercício do direito de remissão, poderá ficar sem a casa mesmo depois de a comprar.
O proprietário habita o imóvel
Este é o problema mais complicado em termos sociais. Se o proprietário ainda habitar a casa e se recusar a sair pode ser necessário pedir a intervenção judicial e policial.
A compra de casas penhoradas pode representar um bom negócio mas devemos ter sempre em atenção as vantagens e desvantagens desta modalidade. Temos de fazer as nossas contas e análises e se necessário recorrer a apoio especializado. Pode ainda precisar de crédito habitação para fazer a sua compra, o que aliás lhe permite ter um nível de retorno bastante superior.
Crédito Habitação
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