Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? -Parte II

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Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? -Parte II

3 min Partilhar 2 de Fevereiro, 2010

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Dando continuidade à série de artigos sobre “Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação”, comecemos por definir alguns termos que iremos ter presente ao longo do artigo e que irão permitir uma melhor compreensão dos termos utilizados ao longo de todo o artigo.

Se é a primeira vez que consulta o artigo, então convido-o à consulta do artigo anterior da série Taxa Fixa ou Variável para uma melhor compreensão da estrutura da série. “Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? – Parte I

Taxa SWAP ou SWAP de Taxa de Juro no Crédito Habitação

A taxa de swap representa um indexante de referência na determinação da taxa fixa no crédito habitação. Basicamente, uma taxa swap ou um swap de taxas de juro envolvem sempre um permuta entre duas partes, sendo uma parte o banco e a outra, qualquer entidade. No nosso caso, são os clientes particulares que pagam ao banco uma taxa de juro fixa previamente acordada e em contrapartida o banco paga uma taxa variável, como por exemplo a euribor.

Assim, o tabuleiro de jogo está lançado e os ganhos de qualquer uma das partes determinam-se pelo diferencial entre a taxa de juro fixa e a variável. Se a taxa variável subir acima da taxa fixa contratada o cliente está a incorrer num ganho e o banco numa perca e vice-versa.

Taxa de Juro Forward ou Futuros de Taxas de Juro

Como já tinha sido dito no artigo anterior, taxa de juro forward revelam as expectativas do mercado sobre a evolução das taxas de juro num tempo futuro. Assim são um indicador da potencial evolução dos principais indexantes da economia mundial. Para o nosso caso, é possível verificar o que o mercado espera das taxas de juro euribor através dos contratos de futuros sobre a euribor.

EURIBOR

Todos nós conhecemos bem a EURIBOR até porque é o principal indexante no crédito em Portugal. Todavia, fica aqui uma pequena apresentação. A EURIBOR é a taxa média à qual os principais bancos da Zona Euro emprestam dinheiro entre si. Das operações que os bancos fazem entre si para suprir défices e excedentes resulta uma taxa média que é denominada euribor.

Taxa Fixa ou Taxa Variável no Seu Crédito Habitação?

O dilema taxa fixa ou variável no crédito habitação continua, e continuará com um peso significativo na hora da tomada de decisão. Na verdade, não existe qualquer garantia de que a opção a tomar irá ser a mais rentável, nem mesmo os bancos, conseguem prever a evolução das taxas de juro.

O Leitor está, provavelmente, ansioso por conhecer a fórmula mágica que lhe irá elucidar na hora da tomada de decisão. Contudo, tal formula não existe, e meras demonstrações de custos e poupanças, as quais estamos habituados a ler na imprensa, também não o ajudarão a tomar tal decisão.

De seguida irá conhecer um método simples de análise de indicadores que poderão dar-lhe algumas dicas para facilitar a sua tomada de decisão. Na imagem que se segue, tem 3 quadros representativos da euribor a 3 meses em 2010.

  • Quadro 1 – Futuro da euribor a 3 e 6 meses;
  • Quadro2 – Taxas swap a 29/01/2010;
  • Quadro3 – Média euribor a 3 e 6 meses.

 width=520 height=341 /></a></p><p>Se reparar no quadro 3, verifica que a média da EURIBOR nos últimos 10 anos foi de 2,86% e que apenas no decorrer do ano 2009 esta se situou abaixo dos 2%. No quadro 1, os futuros da EURIBOR revelavam que o mercado esperava que até finais de 2014 a taxa EURIBOR se situa-se em valores próximos de 3,83% (como vimos, estes valores ficaram muito longe da realidade, o que alerta para a dificuldade de previsão).</p><p>Comparando o quadro 3 com o quadro 1, podemos concluir que o mercado esperava que os valores da euribor voltassem à média dos últimos 10 anos nos próximos 3 anos. Esta previsão do mercado fornece dicas relativamente ao futuro das taxas variáveis.</p><p>Por exemplo, caso contraisse em Janeiro um <strong><a target=_blank href=https://reorganiza.pt/simuladores/simulador-credito-habitacao/ rel=crédito habitação com taxa fixa a 3 anos (taxa swap de 2,04%) sabia que a probabilidade da taxa variável se situar acima da taxa fixa era grande a partir de Setembro de 2011 (futuro de euribor 6 meses Jun2011 de 2,06%). É claro que para que tal opção resultasse num ganho a taxa variável teria que se manter por prazo suficiente acima da taxa fixa de forma a compensar o período em que a taxa fixa se manteve acima da taxa variável.

Como Determinar os Custos e a Poupança das Duas Modalidades?

O método mais simples de determinar o custo e a poupança em ambos os períodos de taxa fixa superior a variável e vice-versa, pode ser verificado na imagem que se segue.

Taxa Fixa ou variável no Crédito Habitação

Pode verificar que para o primeiro período de contagem de juros (6meses – Janeiro a Junho 2010) se optasse por um crédito habitação taxa fixa a 3 anos, iria pagar mais 1,04% (Taxa fixa 3anos menos euribor6M a Jan2010) e para a opção de taxa fixa a 5 anos de 1,61%.

Nos próximos períodos até Junho de 2011 na opção taxa fixa a 3 anos e Junho 2012 na opção taxa fixa a 5 anos a diferença entre a taxa fixa e variável vai diminuindo até atingir o valor nulo.

Se somar as diferenças obtém um custo total de 2.41% para a opção de taxa fixa a 3 anos e 4.84% para a opção taxa fixa a 5 anos. Estes montantes são os que precisa de recuperar até ao fim do prazo de taxa fixa de acordo com as previsões do mercado (Futuros).

Todavia, se determinar o ganho que obterá após o período em que a taxa fixa se mantém acima da taxa variável irá verificar que na opção taxa fixa a 3 anos a poupança total será de 2,06% e na opção taxa fixa a 5 anos de 4,20%.

Estes valores são indicadores de que a opção taxa fixa poderá ser uma má escolha visto que o potencial de ganho não é suficiente para compensar o custo que obteve no período de taxa fixa superior à taxa variável (2,41 – 2,06 Taxa fixa a 3 anos ; 4,84 – 4,20 Taxa fixa a 5anos).

Com certeza que está consciente que são previsões não sendo garantia de que o mercado evolua consoante as previsões. No entanto, a opção que tomar estará indexada às previsões do mercado e à evolução da economia em geral.

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