Vendeu uma casa por um valor superior ao que pagou por ela? Essa diferença pode gerar uma mais-valia e ter impacto no IRS do ano em que realizou a venda.
Mas o imposto não é calculado simplesmente sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Existem despesas que podem ser consideradas, o valor de aquisição pode ser atualizado e, para residentes em Portugal, apenas uma parte da mais-valia é, em regra, considerada para efeitos de IRS.
Neste artigo explicamos como calcular as mais-valias de um imóvel, onde declarar a venda e como perceber qual poderá ser o impacto no seu IRS.
Como são calculadas as Mais-Valias de Imóveis?
O artigo 10.º do Código do IRS considera como mais-valias os ganhos resultantes da venda de direitos reais sobre imóveis, quando estes não sejam considerados rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais.
De forma simplificada, o cálculo parte da diferença entre o valor pelo qual vendeu o imóvel e o respetivo valor de aquisição.
Mas existem outros elementos que devem ser considerados.
O valor de aquisição pode ser atualizado através dos coeficientes de desvalorização da moeda quando tenham decorrido mais de 24 meses entre a aquisição e a venda. Além disso, determinadas despesas relacionadas com o imóvel podem reduzir o valor da mais-valia.
Uma forma simplificada de representar o cálculo é:
Mais-valia = valor de venda − valor de aquisição corrigido − despesas e encargos elegíveis
O resultado desta conta permite chegar ao ganho que será posteriormente considerado para efeitos de IRS.
Que despesas podem ser consideradas?
Nem todo o dinheiro que gastou com o imóvel pode ser utilizado para reduzir a mais-valia. A legislação estabelece quais os encargos que podem ser considerados.
De acordo com o artigo 51.º do Código do IRS, podem ser acrescentados ao valor de aquisição os encargos com a valorização do imóvel comprovadamente realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efetivamente suportadas com a aquisição e a venda.
Dependendo da situação, podem estar incluídos custos como IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição, registos, determinadas despesas relacionadas com a escritura, comissão da agência imobiliária e obras que tenham contribuído para a valorização do imóvel.
É fundamental guardar as faturas e os restantes comprovativos. Uma despesa que não esteja devidamente documentada pode não ser aceite pela Autoridade Tributária.
Como calcular o IRS sobre as Mais-Valias?
Depois de calcular a mais-valia, ainda falta perceber quanto desse valor será efetivamente considerado no IRS.
Para as transmissões de imóveis realizadas por residentes em Portugal, o artigo 43.º do Código do IRS determina que, em regra, apenas 50% do saldo das mais-valias imobiliárias é considerado para efeitos de tributação. Existem exceções previstas na própria legislação.
Imagine, por exemplo, que depois de considerar o valor de aquisição atualizado e todas as despesas elegíveis apura uma mais-valia de 60.000€.
Em regra, serão considerados 30.000€ para efeitos de IRS.
Isto não significa que vai pagar 50% de imposto, nem que existe uma taxa fixa de imposto sobre mais-valias de imóveis.
O valor considerado é integrado com os restantes rendimentos sujeitos a englobamento e a tributação final dependerá da situação fiscal do contribuinte e das taxas de IRS aplicáveis.
É por esta razão que duas pessoas com uma mais-valia do mesmo valor podem acabar por ter impactos diferentes no IRS.
Como declarar as Mais-Valias de Imóveis no IRS?
A venda deve ser declarada no IRS referente ao ano em que ocorreu, através do Anexo G da declaração Modelo 3.
No Anexo G disponibilizado pela Autoridade Tributária, o quadro destinado à alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis prevê a indicação de elementos como as datas e valores da aquisição e da realização, bem como as despesas e encargos associados.
Ou seja, terá de reunir informação sobre a compra e a venda antes de preencher a declaração.
Mesmo quando considera que não terá imposto a pagar, a venda deve ser declarada. É o caso, por exemplo, de determinadas situações em que pode existir exclusão da tributação através do reinvestimento numa nova habitação própria e permanente.
Quando pretende beneficiar desse regime, deverá também declarar a intenção e os valores relacionados com o reinvestimento nos campos próprios do Anexo G.
E se o Imóvel tiver sido herdado?
A venda de um imóvel herdado também pode gerar uma mais-valia, mas existe uma diferença importante: o herdeiro não tem um preço de compra convencional para utilizar no cálculo.
Segundo o artigo 45.º do Código do IRS, quando um bem é adquirido gratuitamente, considera-se como valor de aquisição o valor que tenha sido considerado para efeitos de Imposto do Selo ou aquele que serviria de base à sua liquidação, caso fosse devido.
Por isso, dizer simplesmente que o valor de aquisição de qualquer imóvel herdado é o VPT pode ser demasiado simplista. É necessário confirmar o valor fiscal considerado no processo da herança.
A partir daí, aplicam-se as restantes regras relevantes para determinar a mais-valia, incluindo despesas elegíveis e, quando aplicável, a atualização do valor de aquisição.
Quando existem vários herdeiros, cada um deverá considerar a parte que lhe corresponde de acordo com a respetiva situação e participação no imóvel.
O que acontece se não declarar a venda?
A venda de um imóvel que gere uma mais-valia enquadrada na categoria G deve ser incluída na declaração de IRS.
A falta ou atraso na entrega de declarações e informações fiscalmente obrigatórias pode dar origem a coimas. O artigo 117.º do Regime Geral das Infrações Tributárias prevê coimas para a falta ou atraso na apresentação de declarações ou documentos exigidos pela administração fiscal.
Além da eventual coima, uma declaração incorreta pode obrigar à regularização posterior da situação e ao pagamento do imposto e de outros montantes legalmente devidos.
Por isso, mesmo que tenha dúvidas sobre a existência de uma mais-valia ou sobre uma eventual exclusão de tributação, não deve simplesmente omitir a venda da declaração.
Como reduzir legalmente o valor da Mais-Valia?
Antes de entregar o IRS, vale a pena confirmar se considerou todas as despesas fiscalmente elegíveis.
Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos e determinadas despesas necessárias relacionadas com a aquisição e venda podem reduzir a mais-valia apurada. Para isso, é essencial ter documentação que comprove os valores suportados.
Quando está em causa a venda de uma habitação própria e permanente, também pode existir exclusão total ou parcial da tributação através do reinvestimento, desde que sejam cumpridas as condições previstas na lei.
Este regime tem regras próprias relativamente ao valor a reinvestir, aos prazos e à utilização da nova habitação. Por isso, deve ser analisado antes da venda e não apenas quando chega o momento de entregar o IRS.
Calcule o impacto antes de vender
Saber que vai obter lucro com a venda de uma casa não permite, por si só, perceber quanto vai pagar de IRS.
O valor de aquisição, a data da compra, as despesas que consegue comprovar, os restantes rendimentos e uma eventual situação de reinvestimento podem alterar significativamente o resultado.
Por isso, fazer as contas antes da venda permite perceber melhor quanto poderá efetivamente receber depois do impacto fiscal e preparar a operação com maior segurança.
A Reorganiza pode ajudá-lo a analisar os valores envolvidos e a perceber o possível impacto das mais-valias antes de avançar com a venda.
Perguntas frequentes (FAQS)
- Como sei se tive uma mais-valia na venda de um imóvel?
Existe uma mais-valia quando o resultado do cálculo fiscal da venda é positivo, considerando o valor de realização, o valor de aquisição corrigido e as despesas e encargos que podem ser deduzidos. - Onde declaro a venda de um imóvel no IRS?
A venda é, em regra, declarada no Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS, onde são identificados o imóvel, os valores e as datas da aquisição e da venda e as despesas aplicáveis. - Qual é a taxa de IRS sobre as mais-valias de imóveis?
Não existe uma taxa única de IRS específica para todas as mais-valias imobiliárias. Para residentes, em regra, 50% do saldo da mais-valia é considerado para tributação e integrado com os restantes rendimentos, sendo depois aplicadas as regras e taxas de IRS correspondentes. - Posso deduzir obras no cálculo das mais-valias?
Podem ser considerados encargos com a valorização do imóvel comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, desde que cumpram as condições previstas no Código do IRS. - Como funciona o IRS na venda de um imóvel herdado?
O valor de aquisição corresponde, em regra, ao valor considerado para efeitos de Imposto do Selo ou ao que serviria de base à sua liquidação. Esse valor é depois utilizado no cálculo da eventual mais-valia.
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