O adicional ao IMI (AIMI) é um imposto que pode aumentar a carga fiscal sobre o património imobiliário, mas nem todos os proprietários estão sujeitos ao seu pagamento. Aplicável a pessoas singulares, empresas e heranças indivisas, este imposto incide sobretudo sobre imóveis habitacionais e terrenos para construção, a partir de determinados valores.
Perceber se está abrangido, quanto poderá pagar e quais as exceções é essencial para evitar surpresas. Neste artigo, explicamos de forma simples o que é o AIMI, quando se aplica e como funciona o seu cálculo e pagamento.
O que é o adicional ao IMI?
O adicional ao IMI, designado corretamente por AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis), é um imposto complementar que incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários (VPT) dos imóveis urbanos habitacionais e dos terrenos para construção de que o contribuinte seja titular.
Ficam excluídos da incidência deste imposto os imóveis classificados como comerciais, industriais ou para serviços, bem como outros tipos de imóveis que não se enquadrem nas categorias referidas.
O AIMI veio substituir o anterior Imposto do Selo de 1% aplicado a imóveis com valor superior a 1.000.000 de euros, passando a constituir uma fonte de receita do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social.
As regras deste imposto encontram-se definidas nos artigos 135.º-A a 135.º-M do Código do IMI (CIMI), sendo o seu cálculo feito com base no valor global do património imobiliário relevante detido pelo contribuinte.
Quando se aplica o Adicional ao IMI?
O AIMI aplica-se a diferentes tipos de contribuintes que detenham património imobiliário relevante em Portugal. Estão sujeitos a este imposto:
- Pessoas singulares (particulares);
- Pessoas coletivas (como empresas);
- Heranças indivisas, quando o património ainda não foi partilhado entre herdeiros;
- Entidades sem personalidade jurídica, como é o caso de alguns condomínios.
O AIMI incide sobre imóveis urbanos habitacionais e terrenos para construção situados em território português.
Por outro lado, ficam excluídos da incidência deste imposto:
- Prédios rústicos;
- Imóveis destinados a comércio, indústria ou serviços;
- Imóveis que tenham beneficiado de isenção de IMI no ano anterior;
- Património pertencente ao Estado, Regiões Autónomas e autarquias locais.
Desta forma, o AIMI procura incidir sobretudo sobre património imobiliário de natureza habitacional ou potencialmente habitacional, deixando de fora imóveis associados a atividades económicas ou de interesse público.
Como se calcula o AIMI a pagar?
O AIMI aplica-se quando o património imobiliário relevante do contribuinte ultrapassa determinados limites, sendo o imposto calculado apenas sobre a parte que excede essas deduções. Depois de apurado o valor tributável, são aplicadas taxas por escalões, que variam consoante o tipo de sujeito passivo:
Pessoas singulares (tributação separada)
- De 600.001 € a 1.000.000 €: 0,7%
- De 1.000.001 € a 2.000.000 €: 1%
- Acima de 2.000.000 €: 1,5%
Casais (tributação conjunta)
- De 1.200.001 € a 2.000.000 €: 0,7%
- De 2.000.001 € a 4.000.000 €: 1%
- Acima de 4.000.000 €: 1,5%
Empresas (pessoas coletivas)
- De 600.001 € a 1.000.000 €: 0,4%
- Acima de 1.000.000 €: 1%
Situações específicas
- Imóveis de empresas usados pessoalmente por sócios ou administradores: aplicam-se as taxas previstas para pessoas singulares (entre 0,7% e 1,5%).
- Imóveis detidos por entidades em paraísos fiscais: aplica-se uma taxa única agravada de 7,5%.
Importa reforçar que estas taxas incidem apenas sobre o valor que excede os limites de dedução aplicáveis, sendo o cálculo feito de forma progressiva.
Exemplo prático
Imagine uma pessoa singular com um património imobiliário (VPT total) de 1.300.000 euros.
- Dedução:
1.300.000 € – 600.000 € = 700.000 € - Aplicação das taxas por escalões:
- Até 600.000 €: 0 € (valor isento)
- De 600.000 € a 1.000.000 €: 400.000 € × 0,7% = 2.800 €
- Acima de 1.000.000 €: 300.000 € × 1% = 3.000 €
Total de AIMI a pagar: 5.800 €
Este exemplo demonstra como o imposto é calculado de forma progressiva, incidindo apenas sobre o valor que excede os limites definidos por lei.
Como pagar o Adicional ao IMI?
O AIMI é um imposto cobrado anualmente, tendo por base os imóveis que estavam em nome do contribuinte a 1 de janeiro de cada ano.
O processo de pagamento funciona da seguinte forma: a Autoridade Tributária procede à liquidação do imposto durante o mês de junho, apurando o valor a pagar com base no património imobiliário relevante. Posteriormente, é emitida a nota de cobrança, que fica disponível no Portal das Finanças ou é enviada por correio, consoante o modo de comunicação escolhido pelo contribuinte.
O pagamento deve ser efetuado de uma só vez, até ao dia 30 de setembro. Pode ser realizado através do Portal das Finanças, por homebanking ou presencialmente numa repartição de finanças.
O incumprimento do prazo de pagamento pode dar origem à cobrança de juros de mora, aplicação de coimas e, em última instância, à instauração de processos de execução fiscal.
Exceções e isenções ao Adicional ao IMI
Mesmo que seja proprietário de imóveis, pode não ter de pagar AIMI em determinadas situações previstas na lei.
Desde logo, não há lugar ao pagamento deste imposto quando o valor total do património sujeito a AIMI não ultrapassa:
- 000 euros, no caso de pessoas singulares ou heranças indivisas;
- 200.000 euros, no caso de casais que optem pela tributação conjunta.
Para além disso, existem imóveis que ficam excluídos da incidência do AIMI, nomeadamente:
- Imóveis destinados a comércio, indústria ou serviços;
- Imóveis afetos à construção de habitação social ou a custos controlados;
- Imóveis propriedade de cooperativas de habitação ou associações de moradores;
- Imóveis pertencentes a condomínios, desde que o VPT de cada fração não ultrapasse 20 vezes o valor do IAS (por exemplo, em 2025, 522,50 €, o que corresponde a um limite de 10.450 € por fração);
- Imóveis que tenham beneficiado de isenção de IMI no ano anterior.
No caso das heranças indivisas, os herdeiros podem ainda evitar a tributação conjunta da herança se comunicarem à Autoridade Tributária a respetiva quota-parte até 31 de março e confirmarem essa informação até 30 de abril. Desta forma, passam a ser tributados individualmente, o que pode reduzir ou até eliminar a obrigação de pagamento de AIMI.
Perguntas frequentes (FAQS)
- O que é o adicional ao IMI?
O adicional ao IMI (AIMI) é um imposto complementar ao Imposto Municipal sobre Imóveis que incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis urbanos habitacionais e terrenos para construção. Aplica-se apenas quando o património imobiliário relevante ultrapassa determinados limites definidos por lei. - Quem deve pagar o adicional ao IMI?
O AIMI é devido por pessoas singulares, empresas (pessoas coletivas), heranças indivisas e algumas entidades sem personalidade jurídica que detenham imóveis sujeitos a este imposto em Portugal, desde que o valor total do património ultrapasse os limites de isenção aplicáveis. - Como posso pagar o adicional ao IMI?
O pagamento do AIMI é feito uma vez por ano. A Autoridade Tributária calcula o imposto em junho e disponibiliza a nota de cobrança no Portal das Finanças (ou envia por correio). O valor deve ser pago até 30 de setembro, através de homebanking, no Portal das Finanças ou presencialmente numa repartição de finanças. - Existem isenções para o adicional ao IMI??
Sim. Não há lugar ao pagamento de AIMI quando o valor do património não ultrapassa 600.000 euros (ou 1.200.000 euros no caso de casais com tributação conjunta). Além disso, estão excluídos imóveis destinados a comércio, indústria ou serviços, habitação social, imóveis de cooperativas ou associações de moradores, entre outras situações previstas na lei.
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