A venda de um imóvel por um valor superior ao da sua aquisição pode gerar uma mais-valia e, consequentemente, obrigações fiscais. No entanto, o cálculo não corresponde simplesmente à diferença entre o preço de compra e o preço de venda.
A forma de apuramento e tributação depende de vários fatores, incluindo a identidade do proprietário, a origem do imóvel, as despesas suportadas e a finalidade que lhe foi atribuída. Um imóvel pertencente a uma pessoa singular, uma empresa ou uma herança indivisa pode ter enquadramentos fiscais diferentes.
O que são as Mais-Valias de Imóveis?
As mais-valias de imóveis correspondem, de forma simplificada, ao ganho obtido com a sua alienação. O Código do IRS considera como mais-valias os ganhos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, desde que não sejam tratados como rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais.
No cálculo da mais-valia podem ser considerados determinados encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos, bem como despesas necessárias e devidamente comprovadas relacionadas com a aquisição e a venda.
É o caso, por exemplo, de algumas obras de valorização, do IMT, do Imposto do Selo, dos registos e da comissão imobiliária.
Um exemplo prático
Imagine um imóvel comprado por 160.000€ e vendido, mais tarde, por 230.000€. Se o valor de aquisição atualizado e as despesas elegíveis somarem 190.000€, a mais-valia apurada é de 40.000€.
No caso de uma pessoa singular, este valor ainda tem de ser enquadrado nas regras de IRS aplicáveis. Em regra, apenas 50% do saldo das mais-valias imobiliárias é considerado para tributação, sem prejuízo das exceções previstas na lei.
Como funcionam as Mais-Valias de Imóveis para empresas?
Quando o imóvel pertence a uma empresa, não se aplicam as regras gerais das mais-valias imobiliárias de uma pessoa singular. O resultado é apurado no âmbito do IRC e depende também da forma como o imóvel está reconhecido na contabilidade.
Se o imóvel estiver registado como ativo fixo tangível ou propriedade de investimento, a eventual mais-valia é calculada de acordo com o regime das mais-valias e menos-valias do Código do IRC. O cálculo considera a diferença entre o valor de realização, líquido dos encargos associados, e o valor fiscal do ativo, tendo em conta as depreciações, imparidades e outras correções fiscalmente relevantes.
Isto significa que não existe uma taxa autónoma e universal de “mais-valias para empresas”.
O reinvestimento pode reduzir a tributação?
Em determinadas situações, o reinvestimento pode permitir benefícios fiscais ou reduzir o valor considerado para efeitos de lucro tributável.
Como este regime depende de vários requisitos legais, é aconselhável obter apoio contabilístico e fiscal antes da venda.
Como são calculadas as Mais-Valias de Imóveis Herdados?
Receber um imóvel por herança não gera, por si só, uma mais-valia. A tributação pode surgir quando o herdeiro decide vender o imóvel por um valor superior ao valor fiscal considerado na aquisição gratuita.
Nestes casos, não se utiliza o preço que o falecido pagou originalmente. Segundo o artigo 45.º do Código do IRS, considera-se como valor de aquisição aquele que foi utilizado, ou que serviria de base, para a liquidação do Imposto do Selo.
Nos imóveis, esse montante corresponde frequentemente ao Valor Patrimonial Tributário relevante para efeitos fiscais, mas cada situação deve ser confirmada através da documentação da herança.
Podem ainda ser considerados os encargos documentados relacionados com a venda e determinadas obras de valorização realizadas depois da aquisição do imóvel.
A venda de um Imóvel Herdado tem alguma isenção automática?
A venda de um imóvel herdado não beneficia de uma isenção automática pelo simples facto de resultar de uma herança. Também não existe uma redução da mais-valia apenas porque o imóvel foi vendido pouco tempo depois do falecimento.
Se o imóvel se tornar a habitação própria e permanente do herdeiro e forem cumpridas todas as condições legais, poderá existir exclusão total ou parcial da tributação através do reinvestimento do valor de realização noutra habitação própria e permanente.
Esta possibilidade depende do cumprimento das condições legais aplicáveis à habitação própria e permanente e ao reinvestimento.
Como funcionam as Mais-Valias numa Herança Indivisa?
Existe uma herança indivisa enquanto os bens deixados pelo falecido ainda não foram formalmente partilhados entre os herdeiros.
Se um imóvel pertencente à herança for vendido antes da partilha, o ganho terá de ser apurado considerando o valor fiscal de aquisição, o valor de realização e as despesas elegíveis.
Em regra, cada herdeiro terá de declarar a parte da mais-valia que lhe corresponde, de acordo com a respetiva quota na herança e com a forma como a venda é realizada.
Perante uma herança indivisa ou uma partilha com tornas, é aconselhável confirmar o tratamento fiscal antes de celebrar qualquer contrato.
Que despesas podem reduzir a Mais-Valia?
As despesas elegíveis podem reduzir o ganho sujeito a imposto, desde que sejam necessárias, efetivamente suportadas e devidamente comprovadas.
O artigo 51.º do Código do IRS permite considerar os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos e as despesas inerentes à aquisição e alienação.
Podem estar incluídos, consoante o caso:
- IMT e Imposto do Selo suportados na aquisição;
- escritura, registos e documentação;
- comissão da agência imobiliária;
- obras que tenham valorizado o imóvel.
As faturas e os restantes comprovativos devem ser conservados. Uma despesa sem documentação poderá não ser aceite pela Autoridade Tributária.
Quando pode existir isenção por reinvestimento?
A exclusão de tributação por reinvestimento destina-se, em regra, à venda de uma habitação própria e permanente quando o valor de realização, depois da amortização de eventual crédito associado, é reinvestido noutra habitação com a mesma finalidade.
O reinvestimento tem de respeitar os prazos e condições previstos na lei e ser indicado na declaração de IRS.
Quando apenas uma parte do valor é reinvestida, a exclusão da tributação poderá ser proporcional.
Como declarar a venda de um imóvel?
As pessoas singulares devem declarar a venda do imóvel na declaração de IRS relativa ao ano em que ocorreu a transação, indicando os valores da aquisição, da venda e das despesas elegíveis.
Já as empresas registam a operação na contabilidade e incluem o respetivo resultado no apuramento do lucro tributável.
Mais-Valias de Imóveis: planeie antes de vender
A tributação das mais-valias pode variar bastante entre uma venda realizada por uma pessoa singular, uma empresa ou uma herança indivisa.
O valor de aquisição, as despesas documentadas, a utilização do imóvel e a possibilidade de reinvestimento podem alterar significativamente o resultado.
Antes de vender, reúna os documentos da aquisição ou da herança, as faturas das obras e os comprovativos das restantes despesas.
Uma simulação antecipada permite compreender o possível impacto fiscal e evitar decisões baseadas apenas no preço de venda.
Nos casos que envolvam empresas, partilhas, tornas ou vários herdeiros, é particularmente importante analisar a situação antes de avançar.
A Reorganiza pode fazer essa simulação por si e mostrar, antes de avançar com a venda, quanto vai efetivamente receber.
Perguntas frequentes (FAQS)
- O que são as mais-valias de imóveis?
São os ganhos obtidos com a venda de um imóvel, depois de considerados o valor de aquisição, a correção monetária e as despesas fiscalmente elegíveis. - Apenas 50% da mais-valia é tributada?
Em regra, nas vendas realizadas por pessoas singulares, 50% do saldo da mais-valia imobiliária é considerado para efeitos de IRS. Existem, contudo, situações excecionais em que o ganho pode ser considerado integralmente. - As empresas pagam IRS sobre as mais-valias?
Não. As empresas estão sujeitas a IRC. O resultado da venda integra o respetivo lucro tributável de acordo com a classificação contabilística do imóvel e as regras fiscais aplicáveis. - Qual é o valor de aquisição de um imóvel herdado?
É, em regra, o valor considerado ou que serviria de base à liquidação do Imposto do Selo, e não o preço originalmente pago pelo falecido. - Vender rapidamente um imóvel herdado reduz a mais-valia?
Não automaticamente. O ganho depende da diferença entre o valor de venda e o valor fiscal de aquisição, corrigido e acrescido das despesas elegíveis. - Posso evitar o imposto através do reinvestimento?
Pode existir exclusão total ou parcial quando estão reunidas as condições legais aplicáveis à venda e ao reinvestimento do valor de uma habitação própria e permanente.
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