A amortização do crédito habitação é uma das formas mais eficazes de reduzir o valor total de juros pagos ao banco e, em muitos casos, diminuir a prestação mensal ou o prazo do empréstimo. Com o aumento das taxas de juro, cada vez mais famílias ponderam amortizar antecipadamente o crédito habitação para aliviar o orçamento mensal e ganhar estabilidade financeira. Neste artigo explicamos o que é a amortização, quais os tipos existentes, os custos envolvidos, como calcular as poupanças e se compensa mais amortizar ou investir.
O que é a amortização do crédito habitação?
A amortização do crédito habitação corresponde ao pagamento antecipado de parte ou da totalidade do capital em dívida ao banco, reduzindo o montante do empréstimo antes do fim do prazo contratual.
Como funciona a amortização parcial e total?
- Amortização parcial: consiste em pagar uma parte do capital em dívida. Pode resultar numa redução da prestação mensal ou numa diminuição do prazo do empréstimo.
- Amortização total: implica liquidar a totalidade do crédito habitação, extinguindo o contrato com o banco.
Vantagens de abater o crédito antecipadamente
Ao amortizar o crédito habitação, está a reduzir o capital em dívida, o que leva a uma diminuição dos juros a pagar e, na maioria dos casos, a uma prestação mensal mais baixa.
Nos primeiros anos do empréstimo, os juros têm um peso maior na prestação, pelo que a amortização antecipada é especialmente vantajosa nesta fase. Num contexto de subida da Euribor, esta redução pode representar um alívio significativo no orçamento mensal.
Além disso, ao diminuir o capital em dívida, poderá também reduzir o valor do seguro de vida associado ao crédito. Uma prestação mais baixa contribui ainda para uma menor taxa de esforço, libertando margem financeira para reforçar a poupança ou criar um fundo de emergência.
Tipos de amortização do crédito habitação
O que é a amortização antecipada?
A amortização antecipada consiste no pagamento do crédito habitação antes da data inicialmente prevista, podendo corresponder a uma parte do capital em dívida (reembolso parcial) ou à totalidade do capital em dívida (reembolso total).
Taxas aplicadas e custos a considerar
No reembolso antecipado do crédito habitação, a comissão de amortização depende do tipo de taxa de juro contratada. Por lei, a comissão máxima a cobrar é:
- 0,5% do capital reembolsado em contratos com taxa de juro variável
- 2% do capital reembolsado em contratos com taxa de juro fixa
Estes valores correspondem aos limites legais, podendo o banco aplicar uma comissão inferior. Além disso, não pode ser cobrada comissão de amortização quando o reembolso antecipado resulta de morte, desemprego ou deslocação profissional dos titulares do crédito.
Como amortizar o crédito habitação: passo a passo
Amortizar o crédito habitação é um processo simples, mas deve ser bem planeado.
Use simuladores de amortização do crédito habitação
Os simuladores permitem perceber:
- Quanto vai poupar em juros
- Qual o novo valor da prestação
- Quantos anos pode reduzir ao empréstimo
Amortizar ou investir: qual a melhor opção?
Não existe uma resposta fechada em relação a este tema. Amortizar o crédito habitação ou, em alternativa, realizar outros investimentos depende do perfil financeiro e das necessidades de cada família:
- Perfil financeiro: perfis mais conservadores beneficiam mais de amortizar e reduzir juros; por outro lado, quem tolera risco pode investir parte das poupanças.
- Situação financeira: se o rendimento mensal é apertado, amortizar reduz a prestação e liberta liquidez.
- Endividamento: quanto maior a dívida, mais vantajoso é amortizar para diminuir juros pagos.
Qual o melhor momento para amortizar?
Se decidires amortizar o crédito habitação, o melhor é fazê-lo no início do empréstimo. No sistema francês usado em Portugal, os primeiros anos concentram mais juros e, nos últimos, mais capital. Assim, amortizar cedo permite pagar menos juros ao banco.
Calcular a amortização: ferramentas e simuladores
Antes de avançar, é essencial fazer contas.
Como usar simuladores de amortização antecipada
Basta inserir:
- Capital em dívida
- Prestação em falta (meses)
- Taxa de juro TAN (%)
- Tipo de Taxa (variável, fixa ou mista)
- Valor a amortizar
O simulador mostra de imediato as poupanças estimadas.
Exemplo prático: como calcular as poupanças
Num crédito habitação de 200.000 € a 30 anos, com um TAN de 3,5%, a prestação mensal seria de 898,08 €. Se decidir amortizar 10.000 €:
- A prestação mensal desce quase 45 € por mês
- E a poupança será mais de 6.000 € em juros
Este exemplo mostra como a amortização antecipada pode reduzir o custo total do crédito e aliviar o orçamento mensal, especialmente quando feita nos primeiros anos do empréstimo.
Perguntas frequentes (FAQS)
- O que é a amortização antecipada do crédito habitação?
É a redução parcial ou total do montante em dívida antes do prazo. - Quanto custa amortizar o crédito habitação?
Pode ter uma comissão de 0,5% (taxa variável) ou 2% (taxa fixa). - Vale a pena amortizar ou investir?
Depende do perfil financeiro e das necessidades de cada família. - Como calcular a poupança com a amortização?
Utilize simuladores para calcular os juros poupados e o impacto no prazo. - Posso amortizar o crédito em qualquer altura?
Sim, mas deverá comunicar ao banco com antecedência.
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