Como comprar casa: o que precisa de saber para escolher bem

O mercado imobiliário está a fervilhar em Portugal. Os preços dos imóveis têm subido, bem como o valor das rendas. Tudo fica mais caro e pode estar na iminência de ter de tomar uma decisão sobre comprar casa ou esperar. Para ajudar, preparámos este guia de compra de casa, onde vamos dizer-lhe tudo o que precisa de saber para fazer a escolha certa.

Índice

• Será que vale a pena comprar casa?
• Como o crédito habitação pode afetar a sua decisão de compra?
• Como escolher e financiar a casa ideal
• Comprar ou alugar?
• Comprar casa ou esperar?
• Comprar casa ao banco?
• Conclusões

Será que vale a pena comprar casa?

A compra de casa está cada vez mais difícil, porque os preços dos imóveis não param de subir. Já explicaremos por que isso acontece, mas antes vamos deter-nos nas vantagens de comprar a sua casa:

1. Compra de um ativo – Ao comprar um imóvel está a comprar um ativo que vai ficar para si, mesmo que demore muito tempo a pagar ao banco. Todos os meses, uma parte da casa adicional fica para si;
2. Valorização do imóvel – Os imóveis tendem a valorizar com o tempo, um pouco em linha com a inflação. É certo que há momentos de grande valorização (como os que vivemos nos últimos anos) e outros momentos de queda. No entanto, no longo prazo, a trajetória é de valorização. Ao se tornar dono do imóvel, esta valorização é sua;
3. Segurança – Deter um imóvel confere muita segurança. Tem o seu espaço, que pode adaptar ao seu gosto e às suas necessidades. Não fica dependente de um senhorio que pode terminar o contrato de arrendamento e forçá-lo a mudar de vida.

Estas vantagens são acompanhadas de custos. De facto, comprar casa tem custos associados e que muitas vezes ignoramos. Assim, é importante considerar os custos com condomínio, seguros obrigatórios (como o seguro multirriscos) e, mais importante, os custos com a manutenção do imóvel. Todas as obras ficam a seu cargo e é certo que as vai ter de fazer, mais tarde ou mais cedo. Por fim, se recorreu a crédito habitação, tem ainda o pagamento dos juros e do seguro de vida crédito.

Como o crédito habitação pode afetar a sua decisão de compra?

Costumamos dizer que as famílias compram uma prestação e não uma casa. De facto, o valor da prestação bancária, que é resultado das taxas de juro praticadas no mercado, acaba por condicionar a compra de casa. Assim, a decisão de compra é afetada pela disponibilidade de crédito habitação e pelo seu custo.

Se a compra é afetada pelo custo do crédito habitação, é fundamental que perceba como vão evoluir as taxas de juro. É impossível adivinhar o futuro, mas podemos dizer com alguma segurança que estamos num cenário de queda de taxas, motivado por dois fatores:

• Queda das taxas EURIBOR, depois de terem atingido valores muito elevados, iniciaram uma trajetória descendente que deverá continuar por mais algum tempo;
• Queda dos spreads praticados pela banca, que está numa senda concorrencial muito benéfica para os clientes.

Usando o simulador de crédito da Reorganiza, perceberá que uma redução de 1 ponto percentual num crédito de 100.000€ a 30 anos representa uma redução da sua prestação próxima de 50€ mensais. Posto de outra forma, esta mesma redução de taxa de juro permite-lhe comprar uma casa de 115.000€, mantendo a prestação inalterada. Logo, a queda de taxa de juro vai aliviar os orçamentos familiares de forma significativa nos próximos tempos e melhorar um pouco o acesso à compra de casa.

Como escolher e financiar a casa ideal

A escolha do melhor financiamento imobiliário é resultado de um conjunto de critérios. A dimensão do encargo financeiro assusta muitas pessoas, porque para a maioria é a maior aquisição das suas vidas. Assim, pode ser importante ter o apoio de um Consultor Reorganiza que lhe esclarece todas as suas dúvidas e o apoia ao longo de todo o processo. Dito isto, importa ter em atenção algumas dicas para comprar a sua casa:

• Perceba quanto pode pagar – Antes de escolher uma casa deve perceber qual o espaço que tem no seu orçamento familiar para pagar uma prestação bancária. Ou seja, perceber “quanta casa pode comprar”. Para o fazer, deve olhar com atenção para o seu orçamento e, usando o simulador de crédito, identificar o valor máximo que pode pagar;
• Pense na evolução da sua vida – Comprar um T0 quando pensa em ter filhos pode não ser a melhor solução. Adquirir uma moradia de 6 quartos é capaz de não ser o mais adequado no início de vida. Assim, pense que a compra de casa é um compromisso de longo prazo e que deve estar enquadrado com os seus planos para o futuro;
• Disponha de poupanças – O acesso ao crédito habitação exige que tenha capitais próprios. Tirando casos pontuais, como o caso da Garantia Pública para compra de casa para jovens, terá de dispor de capitais próprios para dar de entrada e para pagar impostos. Assim, se tem 20.000€ poupados, com grande probabilidade só poderá comprar um imóvel até 170.000€ ou menos.

Depois de identificadas as respostas a estes pontos, é altura de perguntar ao seu consultor Reorganiza qual o crédito mais adequado. Fizemos recentemente um comparativo do melhor crédito habitação a taxa mista e o melhor crédito habitação de taxa variável, que pode ser um bom ponto de partida. No entanto, saiba que a nossa equipa consegue taxas mais baixas, dado o seu poder negocial junto dos principais bancos em Portugal.

Comprar ou alugar?

Caso não disponha de capitais próprios para a entrada ou para o pagamento de impostos (não aconselhamos o financiamento destes custos), ou caso valorize a flexibilidade de não ter uma responsabilidade tão pesada como um crédito habitação, a solução pode passar pelo arrendamento. Mas… o que será melhor?

A compra de casa envolver um conjunto de custos ou de desvantagens que deve conhecer, nomeadamente:

• Carga fiscal – O simples ato de comprar casa acarreta o pagamento de impostos que pode representar entre 6% e 10% do valor de compra. Ou seja, numa compra de 200.000€, entre custos, IMT e outros, pode chegar a pagar perto de 10.000€-20.000€. A acrescer a estes impostos, temos ainda o IMI e outras taxas e taxinhas municipais;
• Burocracia – A compra e manutenção de um imóvel tem associada uma carga burocrática que pode ser expressiva;
• Custos de Manutenção – Já referido anteriormente, deter um imóvel envolve mantê-lo. Pinturas, canos rebentados, obras no prédio, infiltrações e outros imprevistos;
• Seguros – A compra de casa obriga a que tenha um seguro multirriscos que cubra as partes comuns do condomínio e, caso tenha comprado com recurso ao crédito habitação, o pagamento do seguro de vida crédito. Preferimos olhar para estas despesas como um investimento na sua segurança e tranquilidade financeira;
• Fraca mobilidade – Se tem uma casa e um crédito habitação, a sua mobilidade fica reduzida. Acaba ficando preso ao imóvel, caso lhe surja uma boa oportunidade de emprego noutra cidade/país ou a família cresça. Nestes casos, pode ter de vender o imóvel ou arrendá-lo. Podendo ser um bom investimento, tira flexibilidade.

Comprar casa ou esperar?

Pode acontecer que não tenha pressa na compra da sua casa e que pode esperar algum tempo para mudar. Mas será que é prudente? Será a melhor solução? Para melhor respondermos, falaremos um pouco sobre o que influencia o preço das casas e como estes devem evoluir nos próximos tempos.

O que influencia o preço das casas?

O preço das casas é influenciado pela relação entre a oferta (disponibilidade de casas para habitação) e a procura (número de pessoas a querer comprar imóveis):

• Oferta – A oferta de casas tem sido claramente insuficiente para a procura. Problemas de licenciamento, falta de terrenos, a subida dos custos de produção, nomeadamente a mão-de-obra e o custo com materiais e a elevada carga fiscal irão continuar a pressionar os preços no sentido de subida;
• Procura – O nosso país tem sido cada vez mais atrativo para estrangeiros, que nos procuram para viver permanentemente, para habitação secundária ou para férias, o que reduz o número de imóveis para as populações locais. Assim, as casas que surgem no mercado, especialmente no segmento mais acessível, acabam por sofrer subidas de preço.
• Falta de alternativas – O mercado de arrendamento tem sofrido também, dada a subida de custos, a carga fiscal e o elevado risco percebido (político e judicial). Assim, as rendas têm aumentado e não se perspetivam quedas, o que retira alternativas às famílias que são empurradas para a compra.

Assim, parece-nos que se a sua dúvida para avançar para a compra for motivada pela expetativa de queda de preços, não duvide e compre. Os preços devem continuar a subir.

Comprar casa ao banco?

A compra de casa ao banco foi uma opção muito interessante no passado, na medida em que tinha um conjunto grande de vantagens. No entanto, a redução do incumprimento de contratos de crédito habitação faz com que existam menos casas na carteira do banco. Dito isto, em situações ditas normais, pode ser interessante comprar imóveis à banca, especialmente porque:

1. Pode comprar casas mais baratas, uma vez que a preocupação do banco é vender rapidamente o imóvel. Assim, pode ter boas oportunidades em termos de preço;
2. O financiamento bancário pode chegar a 100%, o que faz com que tenha de pagar apenas os impostos e as custas da escritura;
3. Maior facilidade de aprovação do crédito, uma vez que o banco pode ser menos restritivo de modo a conseguir vender o imóvel mais rapidamente;
4. Isenção de comissões, nomeadamente a comissão de avaliação do imóvel, que já foi previamente avaliado pelo banco.

Feliz ou infelizmente, como referimos, existem menos imóveis disponíveis para compra. Poderá, mesmo assim, pesquisar pelos imóveis da banca nos sites dos bancos, como por exemplo o site da Caixa Imobiliário e acompanhar as oportunidades que surjam, muitas vezes aproveitadas para investimento imobiliário. Cuidado, vários imóveis são vendas de partes indivisas. Ou seja, estará a comprar apenas 50% do imóvel!!!

Conclusões

Para tomar a melhor decisão no que toca a compra de casa ou ao arrendamento é preciso avaliar um conjunto grande de fatores, destacando-se a necessidade de perceber se tem condições para honrar este compromisso e a escolha da melhor solução de crédito habitação.

É crucial que se perceba que a compra de casa com recurso ao crédito é um compromisso para o longo prazo, o que implica que tenha estabilidade profissional, pessoal e financeira para garantir que paga todas as prestações. Assim, encorajamos uma análise cuidada e rigorosa. Caso tenha dúvidas, não hesite em contactar-nos para debater os melhores cenários para o seu caso concreto.