A 4 de março entrou em vigor o Simplex Urbanístico que, ao simplificar procedimentos, reduzir burocracia e introduzir alterações às características físicas das habitações procura aumentar o número de casas disponíveis para habitação. Mas se à primeira vista, o Simplex Urbanístico parece trazer benefícios acrescidos ao mercado habitacional, na verdade também pode trazer alguns problemas para quem compra casa. Mas vamos por partes

O que muda com o Simplex Urbanístico?

O decreto-lei 10/2024 , que agora entrou em vigor, procede à reforma e simplificação dos licenciamentos. Ou seja, elimina licenças e autorizações bem como atos administrativos considerados exagerados, redundantes e desnecessários, numa ótica de “licenciamento zero” e de redução de custos.

Na realidade, a maioria das alterações destina-se à construção civil, que vê assim eliminados alguns dos constrangimentos que considera bloqueadores do aumento do número de habitações disponíveis no mercado. Entre estas têm especial relevância a agilização dos procedimentos de aprovação de planos de urbanização e planos de pormenor e a simplificação do processo de reclassificação de solo rústico em solo urbano se destinado à construção de habitações a custos controlados

Mas existem outras alterações que dizem mais diretamente respeito aos particulares, ou seja, a quem quer vender ou comprar um imóvel. Senão vejamos:

1. Deixa de ser obrigatório a banheira na casa de banho

Atualmente existem algumas condicionantes nas casas de banho e cozinhas, que a não serem cumpridas podem dificultar, ou mesmo impedir a venda do imóvel.

Assim, com o Simplex cessam algumas exigências constantes no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). Ou seja:

• Deixa de ser obrigatória a existência de bidés em casas de banho;
• Passa a ser possível que na casa de banho possa existir um duche, em vez de uma banheira
• Passa a ser possível a utilização de soluções para cozinhas como kitchenettes ou cozinhas walk through (cozinhas-armário integrada na sala)

Ou seja, as casas passam a estar mais adaptadas aos tempos modernos. E com isto evitam-se custos desnecessários, já que quem quer vender, se tiver uma casa de banho com duche, não a tem de substituir antes da venda para banheira. E depois de concluído o negócio, o comprador não a tem de substituir por duche. Ou seja, todos poupam.

2. Deixa de ser exigida a licença de utilização

Simplificaram-se as formalidades relacionadas com a comprar e venda de imóveis, ao eliminar no ato da escritura, a exibição o prova da existência da:

• Licença de utilização
• Ficha técnica da habitação

Mas os bancos podem pedir estes documentos

Este é problema que tem sido levantado, já que apesar do Simplex permitir a venda e a compra da casa sem a apresentação destes documentos, os bancos podem exigi-los se pedir um crédito habitação.

Isto porque as entidades financeiras fazem uma avaliação ao imóvel, não só para calcular o valor máximo do empréstimo, mas também porque a hipoteca que constituem sobre o imóvel é a garantia do reembolso do valor que lhe emprestarem. Desta forma, para que a avaliação seja o mais correta possível, o avaliador necessita destes dois documentos.

Em conclusão, para assegurar a garantia do crédito habitação concedido, de acordo com o Banco de Portugal, os bancos podem continuar a solicitar a ficha técnica de habitação e licença de utilização podendo mesmo condicionar a concessão do crédito à apresentação destes documentos.