A dívida do crédito habitação e a sua prestação mensal representam um grande peso para a maioria das famílias em Portugal. Como somos avessos a dívidas, procuramos livrar-nos rapidamente desta dívida, o que nos pode trazer algumas dúvidas. Neste artigo, vamos abordar a amortização do crédito habitação e como pode poupar com esta estratégia.

Índice:

• O que é a amortização do crédito habitação?
• Como funciona a amortização parcial e total?
• Taxas aplicadas e custos a considerar
• Vantagens de abater o crédito antecipadamente
• Amortizar crédito habitação ou investir: o que compensa mais?
• Qual o melhor investimento sem risco?
• Qual o melhor momento para amortizar o seu crédito?

O que é a amortização do crédito habitação?

Amortizar o crédito habitação significa pagarmos antecipadamente a dívida que temos ao banco. Como sabemos, ao contratar um crédito é definido um montante, um prazo e uma taxa de juro. Se queremos livrar-nos mais rapidamente desta dívida, temos de amortizar o crédito, podendo ter duas alternativas:

1. Manter o prazo do empréstimo, o que significa que pagaremos uma prestação mensal mais baixa;
2. Reduzir o prazo do empréstimo, o que implica manter o mesmo valor da prestação mas liquidar o crédito mais cedo.

Na prática, no primeiro caso poupamos juros e no segundo poupamos juros e ganhamos tempo, apesar de pagarmos uma prestação maior.

Como funciona a amortização parcial e total?

O processo de amortização de um crédito, quer seja parcial quer seja total é bastante idêntico. Na prática, é necessário comunicar ao banco a nossa decisão de pagar o crédito com uma antecedência de 7 dias, para que o banco consiga fazer os cálculos de juros e de comissões devidas. A única diferença é que no caso da amortização total, irá haver o fim da hipoteca do banco sobre o seu imóvel, aquilo que é conhecido como distrate da hipoteca. Assim, irá ter um custo ligeiramente superior, porque irá ter de suportar os custos da escritura e uma comissão adicional ao banco.

Taxas aplicadas e custos a considerar

Têm existido algumas alterações legislativas no que toca ao comissionamento a considerar no caso da amortização do crédito habitação. No entanto, podemos destacar dois tipos de custos:

1. Comissão por amortização antecipada, pagando uma comissão de 0.50% no caso de um crédito habitação a taxa variável ou uma comissão de 2.00% no caso de um crédito habitação a taxa fixa. De notar que é possível negociar estas condições antes de contratar o crédito, podendo solicitar a sua redução ou mesmo exclusão (é pouco provável que tenha sucesso, mas é possível);
2. Custos e outras comissões – Como referido, poderá ter de pagar o custo do distrate da hipoteca e custos de registos e notariado, mas serão custos baixos face ao alívio que terá em saber-se livre desta dívida.

Vantagens de abater o crédito antecipadamente

Podemos dizer que abater um crédito antecipadamente só tem vantagens, quer sejam financeiras ou não financeiras:

1. Financeira – Pagar uma dívida implica deixar de pagar juros ao banco. Assim, acabará a poupar muito dinheiro ao longo de todo o contrato;
2. Não Financeira – Deixar de ter crédito habitação traduz-se numa sensação de grande conforto e segurança. Já imaginou saber que tem a sua casa paga e que não tem mais essa prestação a pesar-lhe no orçamento familiar?

Sendo puristas, podemos dizer que o ganho financeiro não é garantido, na medida em que ao invés de amortizar o crédito, podemos usar o dinheiro para investir e obter um retorno com isso. Neste caso, mantemos um ganho financeiro mas que pode ser inferior à alternativa do investimento. Por outro lado, podemos apresentar como eventual desvantagem a impossibilidade de dispormos da liquidez utilizada para outras despesas, o que não deixa de ser verdadeiro.

Amortizar crédito habitação ou investir: o que compensa mais?

Para respondermos a esta questão, teremos de nos centrar na componente financeira da questão. Assim, é importante considerar 3 variáveis:

1. Taxa de retorno do investimento;
2. Taxa de juro do empréstimo e custo com seguros;
3. Fiscalidade aplicável.

Tendo por base estas 3 variáveis, temos de comprar a taxa de retorno líquido do investimento (lucro depois de pagos os impostos) e o custo do empréstimo:

• Custo do empréstimo > taxa de juro líquido do investimento – Amortizar;
• Custo do empréstimo < taxa de juro líquido do investimento – Investir.

De notar, contudo, que para compararmos o que é comparável, temos de comparar o custo do empréstimo com o juro de uma aplicação sem risco, na medida em que amortizar o crédito não tem risco.

Um problema comportamental muito relevante surge nesta altura e devemos deixar o alerta. Muitas pessoas acabam não amortizando o crédito com o compromisso de investir o dinheiro. Contudo, a maioria das vezes não só não amortizam como gastam o dinheiro. É pela componente comportamental que, maioria das vezes, é melhor amortizar do que poupar o dinheiro.

Qual o melhor investimento sem risco?

Referimos acima dois tipos de considerações na amortização de crédito habitação. No entanto, olhando para a questão por outro prisma, podemos considerar a amortização como o melhor investimento sem risco. E dizemos isso com toda a segurança porque:

1. Amortizar não tem qualquer risco;
2. Permite “trancar” uma taxa de retorno líquido interessante, para uma aplicação sem risco;
3. Não dá lugar ao pagamento de impostos.

Qual o melhor momento para amortizar o seu crédito?

Em teoria, pode amortizar um crédito sempre que o desejar. No entanto, o seu impacto é apenas visível e merecedor de esforço se temos montantes mais elevados. Assim, talvez seja interessante definir uma ou duas datas no ano para proceder a uma amortização parcial do capital em dívida. Dito isto, podemos tornar a discussão um pouco mais complexa ao introduzir aqui a evolução das taxas de juro.

A evolução das taxas de juro do crédito tem certamente impacto na sua decisão. Por exemplo, se estamos num ambiente de queda de taxas de juro e se tem um crédito habitação a taxa variável, irá ver o custo do seu crédito cair. No entanto, o retorno do investimento sem risco também vai cair. Por outro lado, num cenário de subida de taxas, acontece o inverso. Nessa altura, talvez faça sentido amortizar o crédito ou, em última análise, tratar de mudar o seu crédito para taxa fixa.

Concluindo

A amortização do crédito habitação é um investimento com bom retorno do investimento, sem risco e sem pagamento de impostos. É possível e pode ser recomendável amortizar o crédito, devendo comparar o custo que deixa de pagar com o eventual retorno que teria ao investir o seu dinheiro. Por questões comportamentais, poderá ser mais interessante amortizar do que poupar, porque assim reduz o risco de gastar o dinheiro. Se precisar de mais esclarecimentos e de simular a melhor solução para o seu caso, não deixe de preencher o pedido de contacto do simulador de crédito habitação da Reorganiza.

Perguntas frequentes sobre amortização do crédito habitação

1. O que é a amortização antecipada do crédito habitação?
   É a redução parcial ou total do montante em dívida antes do prazo.
2. Quanto custa amortizar o crédito habitação?
   Pode ter uma comissão de 0,5% (taxa variável) ou 2% (taxa fixa).
3. Vale a pena amortizar ou investir?
   Depende da taxa de juro do crédito e do retorno do investimento.
4. Como calcular a poupança com a amortização?
   Utilize simuladores para calcular os juros poupados e o impacto no prazo.
5. Posso amortizar o crédito em qualquer altura?
   Sim, mas deverá comunicar ao banco com antecedência.