Crédito Habitação – Já Vale a Pena?

É um dilema que nos acompanha no momento mais importante das nossas vidas. Como é óbvio é tanto maior o dilema quanto maior a dependência dos bancos para concretizar a compra de casa.

Não há dúvidas que o estado da economia influencia a tomada de decisão, pois se até há bem pouco tempo comprar com recurso ao crédito habitação não era tão vantajoso a verdade é que nos dias que correm e apesar dos spreads praticados, comprar habitação com recurso ao crédito habitação pode ser mais vantajoso.

Devemos Optar Por Comprar Casa?

Cada caso é um caso e não basta efetuar os cálculos tendo em conta os dados históricos da inflação (no caso das rendas) ou da euribor (no caso de recorrer ao crédito) pois a incerteza nos mercados existe tal qual presenciamos diariamente. O mercado de arrendamento também vive momentos de euforia estando os senhorios a viver os melhores dias para arrendamento, ou seja, a procura é imensa (já que as taxas dos melhores depósitos a prazo estão perto de zero) e as rendas a subir quase que exponencialmente tirando partido da pouca oferta, principalmente nos meios urbanos.

Parece-nos claro que sempre que a renda é superior à prestação da habitação é preferível optar pela compra da habitação, mas existem também razões para optar pelo arrendamento, como por exemplo, a incerteza no que toca à crise. Comprar, matematicamente, é mais vantajoso do que arrendar, sempre que a prestação é inferior à renda e porque no futuro poderá existir potencial de mais valias, mas o poderá deixar de o ser caso o mercado responda negativamente.

Será Que Já Vale a Pena Fazer Um Crédito Habitação?

É das decisões mais difíceis de tomar principalmente para os jovens que decidem tomar rumo nas suas vidas. O preço das casas apesar de ter vindo a recuperar ainda tem espaço para recuperar baixo e o crédito habitação tem agora um novo fôlego com os bancos a voltarem a abrir a torneira (para ver qual seria o seu spread sugerimos que utilize um simulador de crédito habitação). Mas, não nos deveremos restringir a estes cenários, devemos analisar claramente cada item das nossas vidas pessoais, familiares e profissionais e o ambiente em que nos inserimos, como por exemplo:

1. Situação Financeira Económica em que vivemos;
2. Situação Pessoal,Familiar e Profissional que possuímos;
3. A crise e a incerteza;
4. Os bancos e os seus modelos de gestão;

1# Situação Financeira em que Vivemos

A instabilidade está para ficar, pelo menos nos próximos dois anos, pressionando uma reestruturação do mercado e dos modelos de governance. A euribor já deu sinais que vai aumentar nos próximos tempos e os spreads praticados pelos bancos ascendem valores preocupantes para a manutenção do orçamento familiar. É claro este clima económico e só não o vê quem não pretende assumir que tempos ainda mais difíceis estão para chegar.

Comprar casa hoje com recurso ao crédito a 30 anos pelo montante de 125.000 euros possui uma prestação mensal na ordem dos 600 euros que a verificar um aumento da euribor em 2 pontos percentuais pressiona esse valor para mais de 700 euros por mês, isto sem considerar os prémios de seguros e eventuais encargos.

Estará preparado para suportar tal aumento. Como se preparou para tempos difíceis? Fez um fundo de emergência? Criou um orçamento Familiar eficaz? Se não está preparado então o recurso ao arrendamento é a melhor solução pois não terá preocupações com o desenvolvimento do mercado e as únicas alterações que irá sentir será a atualização da renda numa óptica anual e a possibilidade de despejo do senhorio a qualquer momento.

Outra vantagem é ainda em caso de acontecimento indesejado pode sempre procurar um arrendamento mais em conta e organizar as suas finanças pessoais para a nova realidade.

2# Situação Pessoal, Familiar e Profissional que Possuímos

É jovem ou família jovem então tenha em consideração que muita coisa pode mudar nos próximos anos, como por exemplo, oportunidades de emprego melhor remunerado, aumento da família, necessidades de rendimento extra para formação, entre outros.

O início da vida possui uma dinâmica maior pois é necessário um maior esforço para atingir a estabilidade para o futuro. É muito comum a mobilidade entre empregos que poderá criar a necessidade de se mudar para outro lugar. Irão surgir os filhos que dirão que o tamanho da sua habitação que pretende comprar não se enquadra com as suas necessidades.

De igual modo, irá pensar em profissionalizar-se com o objectivo de abrir horizontes pessoais e profissionais que poderão influenciar o seu futuro e a sua vida atual. Muitas são as razões que poderão influenciar a tomada de decisão entre comprar ou arrendar casa, revelando claramente que a existência de dinâmica pessoal, familiar e profissional aponta para o arrendamento como solução transitória com menos dores de cabeça que a compra.

No caso de optar pela compra tem que estar preparado para vender a habitação nos próximos anos caso alguma das situações anteriores surgirem e ainda viver com a possibilidade de não conseguir realizar todo o dinheiro aplicado na compra da casa com recurso ao crédito.

3# A Crise e a Incerteza

Não é necessário alongar muito este item até porque temos vindo a falar dele ao longo deste artigo, no entanto, é prudente considerar este requisito na tomada de decisão. È certo que nunca foi tão barato comprar casa mas não será esta afirmação para quem possui dinheiro disponível e não depende dos bancos para o fazer.

Os bancos aqui incrementam a tomada de decisão, pois eles estarão diretamente ligados com os mercados que por sua vez demonstram que esta crise está para durar. Prudentemente optar pelo arrendamento será a melhor decisão pelo menos até ser possível averiguar melhorias nos mercados e na crise.

4# Os Bancos e os Modelos de Gestão

É tudo uma questão de liquidez, é o que estamos constantemente a ouvir nos media sociais. E é verdade os bancos necessitam de liquidez tal como necessitavam anteriormente só que no passado era bem mais fácil obter essa liquidez junto dos mercados internacionais.

Atualmente todas as atenções estão viradas para o mercado interno através da captação de recursos e retenção dos atuais. Para que a gestão de liquidez seja favorável é necessário gerir o crédito restringindo o acesso ao mesmo através da cobrança de prémios superiores (spreads elevados).

Em termos básicos é a gestão de um rácio intitulado rácio de transformação que relaciona os recursos (depósitos, entre outros) com os créditos. Se este rácio for superior a 100% revela necessidades de liquidez se for inferior revela excesso de liquidez.

Não querendo alongar este tema, o que se pode concluir é que o acesso ao financiamento no exterior pelos bancos está comprometido especialmente nos dias de hoje com os cortes de rating do Pais e dos bancos. Assim sendo é expectável que estes aumentem no futuro ainda mais o prémio do crédito e que limitem o acesso a este pelos clientes.

Logo, contratar hoje um crédito habitação com um spread de 2,5% significa acompanhar a evolução da euribor (tendencialmente crescente) sem possuir margem para negociação do spread no futuro, pois os bancos estarão a atualizar os spreads para cima se a economia não permitir o financiamento exterior. Basicamente, a dica de solicitação de redução de spread funciona apenas se os mercados o permitirem e se a concorrência possuir oferta capaz para transferência do crédito habitação sem as restrições atuais, caso contrário, posso mesmo afirmar que cai por terra esta a possibilidade de solicitação de redução de spread.

Finalmente

Neste momento comprar casa com recurso ao crédito habitação não deve ser visto apenas como uma equação matemática que comparativamente com o arrendamento poderá apresentar vantagens. Deve antes ser analisada tendo em conta imensas variáveis não quantificáveis mas que pode por em risco o cumprimento e a manutenção da estabilidade familiar.

Seguramente e tendo em conta o dilema da crise será prudente adiar a compra de casa com recurso ao crédito e optar pelo arrendamento temporário, não por questões matemáticas, mas por questões de segurança financeira familiar.