Este guia explica tudo o que precisa de saber para dar os primeiros passos com segurança.

Como funciona o processo de pedido de Crédito Habitação?

Quem pode pedir Crédito Habitação?

Qualquer pessoa com mais de 18 anos e rendimentos comprováveis pode pedir crédito habitação. Os bancos avaliam a sua capacidade de pagamento, o histórico de crédito e a estabilidade financeira. Não é necessário ter nacionalidade portuguesa, mas ter residência em Portugal facilita o processo.

Quanto posso pedir para Crédito Habitação?

O valor máximo que pode pedir depende de duas variáveis: o valor do imóvel (avaliado pelo banco) e a sua capacidade de pagamento.

Regra geral, os bancos financiam até 90% do valor de avaliação ou do preço de compra, consoante o que for mais baixo. Os restantes 10% terão de vir das suas poupanças.

Até quanto posso pedir com base no meu rendimento?

A taxa de esforço é o indicador que os bancos usam para perceber quanto consegue pagar por mês. Normalmente, a prestação do crédito não deve ultrapassar 30% a 35% do seu rendimento líquido mensal. Se tem outros créditos ativos, esses valores também entram na conta.

A Reorganiza disponibiliza um simulador que calcula automaticamente o valor máximo que pode pedir com base no seu orçamento.

Condições para pedir Crédito Habitação

O que os bancos avaliam antes de conceder o crédito?

Os bancos analisam três fatores principais:

1. a taxa de esforço;
2. a estabilidade dos rendimentos (contratos de trabalho permanentes pesam mais);
3. o histórico de crédito (se já teve incumprimentos, pode dificultar a aprovação).

Garantias adicionais, como fiadores ou poupanças, também podem ajudar.

Melhores bancos para pedir Crédito Habitação

As condições variam de banco para banco, especialmente no spread (a margem que o banco cobra).

Comparar propostas é essencial para poupar milhares de euros ao longo do contrato.

A Reorganiza, enquanto intermediário de crédito, compara as ofertas de vários bancos em simultâneo e ajuda a conseguir a melhor solução para o seu perfil, sem custos.

Crédito Habitação para obras: como funciona?

Se já tem casa, mas precisa de dinheiro para remodelar, pode pedir crédito habitação para obras.

O crédito habitação para obras funciona de forma semelhante ao crédito para compra, mas exige a apresentação de orçamentos e, em alguns casos, licenças ou declarações das obras. O montante é libertado por fases, à medida que as obras avançam.

Passo a Passo para pedir o seu Crédito Habitação

Passo 1 – Escolher o imóvel e avaliar o Valor Patrimonial

Depois de encontrar a casa que quer comprar, o banco fará uma avaliação do imóvel para determinar o seu valor real. É com base nesta avaliação que o banco define o montante máximo que pode financiar. Se o valor de avaliação for inferior ao preço de compra, o banco financia sobre o valor mais baixo.

Passo 2 – Simular Crédito Habitação Online

Antes de se comprometer com um banco, simule o crédito. Compare a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), os seguros associados e o prazo do empréstimo.

Na Reorganiza, pode simular o seu crédito online e receber propostas de vários bancos para comparar lado a lado, sem qualquer compromisso.

Passo 3 – Apresentar documentação e formalizar o pedido

Depois de escolher a melhor proposta, é altura de reunir os documentos necessários e formalizar o pedido. O banco analisa a documentação, aprova (ou não) o crédito e, se tudo correr bem, avança-se para a escritura. Este processo pode demorar algumas semanas, por isso convém começar com antecedência.

Documentos necessários para pedir Crédito Habitação

Principais Documentos Exigidos Pelos Bancos

Os documentos básicos que todos os bancos pedem incluem:

• Cartão de cidadão ou bilhete de identidade e NIF
• Declaração de IRS dos últimos 2 anos e respetivas notas de liquidação
• Comprovativos de rendimentos (recibos de vencimento dos últimos 3 meses ou declaração de rendimentos para trabalhadores independentes)
• Extratos bancários dos últimos 3 meses
• Contrato de trabalho ou declaração da entidade patronal

Documentação adicional para pedir Crédito Habitação e Obras

Se o crédito for para obras, será necessário apresentar orçamentos detalhados, licenças municipais (se aplicável) e uma declaração da obra. Em alguns casos, o banco pode pedir um cronograma de execução para libertar o dinheiro em fases.

Onde entregar a Documentação para o pedido de crédito?

Pode entregar os documentos diretamente numa agência do banco ou, em muitos casos, fazer todo o processo online.

Se recorrer a um intermediário de crédito como a Reorganiza, basta enviar a documentação uma única vez, que depois a Reorganiza trata de submeter aos vários bancos e acompanhar o processo por si.

Dicas para conseguir melhores condições no crédito

Como obter o melhor spread?

O spread é a margem do banco e é aqui que pode negociar. Domiciliar o ordenado, contratar seguros no banco ou apresentar um perfil de crédito sólido podem ajudar a baixar o spread. Comparar propostas é a melhor forma de perceber se está a conseguir condições competitivas.

Quando é o melhor momento para pedir crédito?

Não existe um momento ideal universal, mas é importante estar atento às tendências das taxas de juro. Quando a Euribor está mais baixa, os créditos a taxa variável ficam mais baratos. Se preferir estabilidade, uma taxa fixa ou mista pode ser mais vantajosa em períodos de subida de juros.

Como reduzir os custos do Crédito Habitação?

Mesmo depois de contratar o crédito, pode renegociar as condições com o banco ou transferir para outra instituição se encontrar melhores ofertas. A Reorganiza ajuda neste processo, analisando se a transferência compensa e tratando de toda a burocracia, sem custos para si.

Perguntas frequentes (FAQS)

• Quanto posso pedir para crédito habitação?
  Depende do valor do imóvel e do seu rendimento. Regra geral, os bancos financiam até 90% do valor de avaliação. O montante final depende também da sua taxa de esforço, que não deve ultrapassar os 30-35% do rendimento líquido mensal.
• Quais são os documentos obrigatórios?
  Normalmente incluem cartão de cidadão, IRS dos últimos 2 anos, comprovativos de rendimentos, extratos bancários e contrato de trabalho. Se for para obras, serão pedidos orçamentos e licenças.
• Posso pedir crédito habitação online?
  Sim, vários bancos permitem um processo 100% digital. Pode também simular online e receber propostas de múltiplos bancos através de intermediários de crédito como a Reorganiza, sem sair de casa.
• Os bancos financiam 100% do imóvel?
  Em geral, o financiamento máximo é de 90% do valor do imóvel. Os restantes 10% têm de vir das suas poupanças. Em alguns casos muito específicos, podem existir financiamentos até 100%, mas são raros e exigem garantias adicionais.
• Vale a pena pedir crédito para obras?
  Sim, se precisar de financiamento adicional para remodelar ou ampliar a casa. O crédito para obras tem taxas semelhantes ao crédito para compra e permite distribuir o investimento ao longo de vários anos, aliviando o impacto no orçamento mensal.

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A boa notícia é que, percebendo a fórmula base e utilizando um simulador de mais-valias imóveis, consegue antecipar o impacto fiscal antes de tomar decisões.

O que são as mais-valias imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor pelo qual vende e o valor pelo qual adquiriu.

Se vender por um valor superior ao que pagou, existe uma mais-valia.
Se vender por menos, existe uma menos-valia.

No entanto, o cálculo fiscal não considera apenas o preço de compra e venda. Existem custos e regras específicas que alteram o valor tributável.

É também importante distinguir:

• Imóveis adquiridos por compra
• Imóveis herdados
• Imóveis recebidos por doação

Cada situação tem particularidades no cálculo.

Como calcular as mais-valias imóveis?

A fórmula base é a seguinte:

Mais-Valia = Preço de Venda – (Preço de Aquisição + Custos de Aquisição + Custos de Venda)

O que entra em cada elemento?

Preço de venda
Valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Preço de aquisição
Valor pelo qual foi comprado (ou VPT à data da herança, se aplicável).

Custos dedutíveis
Podem incluir:

• IMT e Imposto do Selo pagos na compra
• Escritura e registos
• Comissões imobiliárias
• Obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos

Estes custos reduzem o valor da mais-valia e, consequentemente, o imposto a pagar.

Como funciona o simulador de mais-valias imóveis?

Um simulador de mais-valias imóveis permite:

1. Inserir o valor e ano de compra
2. Inserir o valor e ano de venda
3. Adicionar custos dedutíveis
4. Estimar o imposto a pagar

Existem várias ferramentas que o podem ajudar a obter uma estimativa aproximada, tal como a informação disponibilizada pela Autoridade Tributária.

No entanto, o resultado final depende da sua situação fiscal concreta e do enquadramento em IRS.

Taxa de IRS sobre as mais-valias imóveis

No caso de pessoas singulares residentes em Portugal:

• Apenas 50% da mais-valia é tributada
• Esse valor é englobado no IRS
• A taxa aplicada depende do escalão de rendimento

Ou seja, não existe uma taxa fixa única. O imposto depende do rendimento global.

E se for primeira habitação?

Se reinvestir o valor da venda na compra de nova habitação própria e permanente dentro dos prazos legais, pode beneficiar de isenção total ou parcial.

Pessoas coletivas

Empresas estão sujeitas a IRC, com regras diferentes.

Como calcular as mais-valias de imóveis herdados e doados?

Nos imóveis herdados, o valor de aquisição considerado é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança.

No caso de doações, aplicam-se regras semelhantes, tendo como referência o valor fiscal declarado.

A diferença entre o valor de venda e o valor considerado para aquisição determinará a mais-valia.

Permuta de imóveis: como funciona o imposto?

Na permuta, a troca de imóveis pode gerar mais-valias.

O cálculo considera:

• o valor atribuído ao imóvel na transação
• eventuais compensações monetárias

Mesmo sem venda direta em dinheiro, pode existir obrigação fiscal se houver valorização.

Como o simulador pode ajudar na prática?

O simulador permite:

• Antecipar o impacto fiscal
• Avaliar se compensa vender
• Perceber se o reinvestimento é vantajoso
• Planear a liquidez necessária para o IRS

Antes de tomar decisões, simular é essencial.

O que fazer se a mais-valia for muito alta?

Se o imposto estimado for elevado, existem estratégias legais para reduzir o impacto:

• Reinvestir em habitação própria e permanente
• Deduzir corretamente todas as despesas elegíveis
• Atualizar valores com coeficientes legais
• Analisar o momento fiscal da venda

O planeamento é determinante.

Perguntas frequentes (FAQS)

• O que é a mais-valia de um imóvel?
  É o lucro obtido na venda, após dedução dos custos de aquisição e venda.
• Como calcular as mais-valias?
  Preço de venda menos preço de aquisição e custos dedutíveis.
• O simulador substitui aconselhamento fiscal?
  Não. Fornece uma estimativa, mas o cálculo final depende da declaração de IRS.
• Qual é a taxa de IRS?
  50% da mais-valia é englobada e tributada segundo o seu escalão.
• Imóveis herdados pagam mais-valias?
  Sim, se houver lucro na venda face ao valor considerado para aquisição.

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Se está a pensar recorrer a crédito, este artigo vai ajudá-lo a decidir qual destas modalidades faz mais sentido para si.

O que é um crédito pessoal e como funciona?

O crédito pessoal funciona de forma muito simples: pede-se um montante específico (por exemplo, 5.000 euros) o banco transfere-lhe o dinheiro todo de uma vez e começa a pagar em parcelas fixas, durante o prazo definido no contrato.

É uma solução muito prática quando já tem um objetivo bem claro: remodelar a casa, trocar de carro, pagar uma formação ou até preparar aquela viagem de sonho. A grande vantagem é a estabilidade: sabe-se exatamente quanto se vai pagar por mês e durante quanto tempo, sem surpresas pelo caminho.

Se está a pensar dar este passo, pode sempre recorrer a um simulador de crédito pessoal para perceber logo qual seria a prestação mensal e se cabe no orçamento.

O que é uma linha de crédito e quando utilizar?

A linha de crédito funciona de forma diferente: em vez de receber todo o dinheiro logo no início, fica disponível um montante máximo que pode usar só quando precisa. É como ter uma gaveta de emergência no banco.

Imagine que tem uma linha de crédito de 3.000 euros. Se só usar 500 euros, é sobre esse valor que vai pagar juros. E, quando devolver, o saldo volta a ficar disponível. Flexível, rápido e útil para despesas imprevistas.

Antes de avançar, pode experimentar um simulador de linha de crédito e ver qual o limite que faria mais sentido para si.

Diferenças entre crédito pessoal e linha de crédito?

Vamos simplificar com uma comparação direta:

• Crédito pessoal: recebe-se todo o dinheiro de uma vez, com prestações fixas até ao fim e é pensado para projetos definidos
• Linha de crédito: tem um “plafond” disponível, só se paga pelo que se usa e é flexível e rotativo.

Ou seja, um dá estabilidade, o outro dá mais liberdade.

Posso pedir crédito pessoal ou linha de crédito online?

Sim! Hoje em dia, tanto o crédito pessoal como a linha de crédito podem ser pedidos online, sem filas nem complicações. Basta preencher um formulário, enviar alguns documentos básicos e esperar pela resposta.

No crédito pessoal a análise pode demorar um pouco mais, porque os valores costumam ser maiores. Já a linha de crédito tende a ser aprovada mais depressa, já que funciona como um “plafond” extra para despesas do dia a dia.

O melhor? Tudo isto faz-se em poucos minutos, sem sair de casa.

Crédito pessoal e linha de crédito: vantagens e desvantagens

Vantagens do crédito pessoal

• Recebe logo todo o valor contratado, de uma só vez
• Pagamentos fixos ao longo do tempo – já sabe quanto vai pagar todos os meses
• Pode ser pedido online, de forma simples e rápida, sem sair de casa
• Normalmente tem taxas de juro mais baixas do que a linha de crédito
• Bom para projetos definidos: obras, carro, viagem ou outro objetivo concreto

Dá uma maior sensação de segurança, porque o contrato tem início e fim claros.

Desvantagens do crédito pessoal

• Menos flexível: mesmo que precise de menos dinheiro, recebe sempre o valor contratado
• Se surgir um imprevisto depois, não pode reutilizar o crédito – teria de pedir um novo
• Os contratos costumam ser de prazo fixo, sem tanta liberdade de gestão

Se decidir amortizar antes do tempo, pode ter custos adicionais.

Vantagens da linha de crédito

• Tem sempre um plafond disponível, para usar apenas quando precisar
• Pedido fácil e muitas vezes aprovado em poucas horas, também online
• Só paga juros sobre o valor utilizado, não sobre o limite total
• Quando devolve parte do valor, esse montante fica de novo disponível para voltar a usar
• É uma opção prática para imprevistos ou despesas variáveis

Aprovação e disponibilização rápidas – em alguns casos, o dinheiro entra logo na conta.

Desvantagens da linha de crédito

• Taxas de juro geralmente mais altas do que num crédito pessoal
• Pode ser mais difícil prever o custo final, já que depende do uso que fizer
• Se não houver controlo, é fácil cair em uso excessivo e acumular dívida
• Em alguns casos, podem existir comissões extra (ex.: manutenção ou utilização)
• Normalmente exige bom histórico de crédito para conseguir condições favoráveis.

Como escolher entre crédito pessoal e linha de crédito?

A escolha entre as duas modalidades depende muito da sua situação e, acima de tudo, da forma como planeia usar o dinheiro. Não há uma resposta universal: o segredo está em alinhar a solução com o objetivo que tem em mente e com a capacidade de pagamento.

Quando escolher crédito pessoal

Se tem um projeto concreto e já sabe exatamente quanto vai custar, o crédito pessoal tende a ser a melhor opção. Imagine que vai fazer obras na cozinha, comprar um carro usado ou até organizar um casamento: são despesas únicas, com valor definido, que pedem um financiamento “de uma só vez”.

Aqui, a grande vantagem é a previsibilidade. Sabe de antemão o valor que vai receber, a prestação mensal e durante quanto tempo vai pagar. É o tipo de solução ideal para quem gosta de ter as contas bem controladas, sem surpresas no orçamento.

Quando escolher linha de crédito

Já a linha de crédito é mais indicada quando o objetivo não está tão definido ou quando faz sentido ter um apoio disponível para imprevistos. É como ter uma almofada financeira sempre pronta para o caso de aparecer uma despesa inesperada: uma avaria no carro, uma reparação em casa ou até aquele mês em que as contas parecem multiplicar-se.

A flexibilidade é o maior trunfo desta modalidade. Só usa o que precisa, paga apenas sobre esse valor e, quando devolve, volta a ter o plafond disponível. É uma solução prática para quem quer liberdade na gestão e não gosta de ficar preso a um contrato rígido.

Conselhos para gerir o crédito de forma responsável

Com disciplina, tanto o crédito pessoal como a linha de crédito podem ser bons aliados no que toca a organizar as finanças e trazer algum fôlego nos momentos certos.

Mas, independentemente da escolha, há regras de ouro que nunca mudam:

• Planeie antes de pedir: veja se realmente precisa e se consegue pagar
• Compare propostas: as condições podem variar bastante de uma instituição para outra
• Não use crédito para gastos supérfluos: lembre-se que vai estar a pagar por isso nos próximos meses (ou anos)
• Mantenha o controlo: nunca assuma mais do que pode suportar confortavelmente no orçamento mensal.

No final do dia, o importante é que o crédito seja uma ajuda no presente e não um peso no futuro.

Se ainda tem dúvidas sobre qual modalidade escolher ou quer comparar diferentes opções de crédito, a Reorganiza é um excelente recurso para o ajudar a tomar decisões financeiras informadas. No nosso site, encontra ferramentas práticas, simuladores e dicas para gerir o crédito de forma responsável, garantindo que o dinheiro seja um aliado e não uma preocupação.

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Índice:

• O que é o crédito habitação para aquisição e obras?
• Principais Tipos de Crédito Habitação
• Como pedir um crédito habitação?
• Como ter a melhor prestação no crédito habitação?
• Cuidado com os custos escondidos
• Crédito habitação para solteiros
• Diferentes tipos de prestações de crédito
• Modalidades de Reembolso do Crédito Habitação

O que é o crédito habitação para aquisição e obras?

Quem procura uma casa, seja para compra de um imóvel, para a compra de terreno e construção ou seja para fazer obras, poderá precisar de um financiamento bancária. De facto, estes investimentos representam, talvez, a principal despesa de muitas famílias ao longo das suas vidas. Assim, diferenças aparentemente ligeiras nos seus custos mensais acabam por representar grandes despesas passados vários anos.

Definição de Crédito Habitação

O crédito habitação é um empréstimo oferecido pelos bancos para aquisição de casa ou para financiar obras de remodelação e melhoramento de imóveis. Falamos de créditos hipotecários porque originam a constituição de uma hipoteca do imóvel, que serve assim de garantia para o bom cumprimento do contrato. Sendo boas garantias fazem com que o custo do crédito seja mais baixo que os restantes.

Principais Tipos de Crédito Habitação

Existem diferentes tipos de crédito habitação ou crédito hipotecário:

1. Crédito para aquisição, que permite comprar um imóvel a uma terceira pessoa;
2. Crédito para obras;
3. Crédito hipotecário, que permite hipotecar o nosso imóvel para obtermos liquidez adicional.

Estes vários tipos de empréstimo são muito semelhantes, sendo a principal diferença no preço ou spread da operação.

Como pedir um crédito habitação?

Os pedidos de crédito habitação são extensos e cheios de burocracias. Como envolvem montantes avultados e escrituras públicas, tendem a ter associados vários cuidados. Neste contexto, pode pedir um crédito habitação de duas formas:

1. Diretamente junto dos bancos;
2. Através de um intermediário de crédito.

No primeiro caso, para que consiga poupar no seu crédito habitação terá de consultar vários bancos e negociar as melhores propostas. Isto implica que negoceie a taxa de juro e todos os custos associados, nomeadamente o seguro de vida, o seguro multirriscos e outras despesas que lhe serão cobradas.

No segundo caso, terá um intermediário que faz todo este processo negocial por si e sem qualquer custo associado. Assim, tem tudo a ganhar ao recorrer à Reorganiza e não tem qualquer compromisso em analisar o seu caso concreto.

Como ter a melhor prestação no crédito habitação?

É fundamental que tenhamos em mente como é calculada a prestação de um crédito habitação. Para o efeito, pode usar o nosso simulador de prestação, mas fundamentalmente, a prestação é determinada por 3 variáveis:

1. Montante em dívida;
2. Prazo do empréstimo;
3. Taxa de juro.

O cruzamento destas 3 variáveis determina o valor que irá pagar pelo seu crédito e costuma ser resumido numa variável que se chama MTIC ou Montante Total Imputado ao Cliente.

Em linhas gerais, se quiser ter uma prestação mais baixa, deve procurar baixar o montante em dívida, aumentar o prazo e baixar a taxa de juro. No entanto, se aumentar o prazo irá pagar mais juros ao longo de todo o contrato, o que pode não ser a decisão mais interessante. Já a negociação da taxa de juro e dos custos associados é algo com impacto imediato e sem consequências negativas para o futuro.

Cuidado com os custos escondidos

Como a compra de uma casa é um processo muito emotivo e algo complexo, costumamos precipitar-nos. São muitos os papeis que temos de ler e analisar e a negociação pode ser cansativa. Assim, não é incomum que um spread mais baixo esconda muitos custos que em separado podem parecer pequenos mas que somados e com o tempo são autênticos fardos no seu orçamento familiar. Os principais custos escondidos no crédito habitação são:

• Seguro de vida crédito habitação, em que vários bancos cobram bastante mais caro por seguros com coberturas reduzidas. Por outro lado, tenha em mente que o preço do seguro tende a aumentar todos os anos. Assim, uma diferença de poucos euros hoje rapidamente escala para dezenas de euros mensais no futuro;
• Seguro multirriscos, produto em que a diferença entre os seguros junto do banco e das seguradoras não são muito expressivos. No entanto, o nível de serviço de mediação é mais dificultado junto do banco, algo essencial quando temos um sinistro;
• Outras vendas acessórias, como produtos de prestígio, alarmes e outros serviços que pode valorizar e que podem ser muito úteis, mas que não deixam de ter um elevado custo mensal.

Crédito habitação para aquisição para solteiros

Se está solteiro e precisa de um crédito habitação, saiba que existem soluções para poupar ao mesmo tempo que compra a sua casa. Um crédito habitação para solteiros é um crédito habitação com apenas um titular. Na realidade, não existe nada que impeça fazer um empréstimo só com um proponente, embora tenham de ser cumpridos alguns critérios rigorosos de avaliação de risco. O banco apenas precisa de garantir que o cliente tem a capacidade para honrar o compromisso de crédito, pelo que tudo se resume a custos, rendimentos e outras garantias adicionais. Pode usar a nossa calculadora para o valor máximo de casa a comprar.

Neste ponto, damos nota de um risco importante. Temos sido contactados por vários clientes que têm uma relação de namoro ou que têm relações menos estáveis e que procuram fazer contratos de crédito habitação conjuntos. O alerta que deixamos é que um crédito habitação é, tipicamente, um contrato com grandes implicações financeiras e com um prazo muito alargado pelo que os proponentes do contrato devem ter uma relação estável e duradoura. Não é incomum os bancos financiarem casais de namorados, mas o risco pode ser maior na medida em que a relação pode ser mais instável.

Diferentes tipos de prestações de crédito habitacão

Toda a concessão de Crédito Habitação pressupõe uma obrigação para o Cliente, sendo que a prestação é o objecto dessa obrigação, ou o montante a pagar com determinada periodicidade para cumprir as obrigações financeiras assumidas num contrato de financiamento. As prestações podem ser:

• Constantes: Para os empréstimos com taxa de juro variável, o montante da prestação não se altera durante o período de vigência da taxa. Para um Crédito Habitação com taxa de juro atualizável de 6 em 6 meses (Euribor a 6 meses), a taxa é constante no período de 6 meses, havendo atualização da prestação aquando da revisão do indexante.
• Progressivas: A prestação aumenta com o decorrer do prazo do Crédito Habitação, de acordo com o plano de pagamentos previamente estipulado.
• Mistas: Existe um período de crescimento da prestação até esta se tornar constante.

Modalidades de Reembolso do Crédito Habitação

O Crédito Habitação possui diferentes modalidades de reembolso de prestação, nomeadamente:

• Reembolso Tradicional: Amortização do empréstimo em prestações constantes de capital e juros de capital e juros sendo que o reembolso de capital começa logo na primeira prestação. Uma particularidade deste tipo de reembolso é o facto de o reembolso de capital ser crescente com o decorrer do tempo consecutivamente os juros serão menores;
• Reembolso com carência de capital: Amortização do capital do empréstimo ocorre numa data futura por períodos consecutivos de acordo com o contratado entre o cliente e a Instituição Financeira. Durante o período inicial ocorrerá apenas reembolso de juros, sendo que a prestação neste período é menor ao período seguinte onde ocorrerá reembolso de capital e juros do empréstimo;
• Montante Residual ou deferimento de capital: Nesta modalidade uma parte do capital é transferido para o final do prazo do empréstimo, assim sendo, as prestações do empréstimo serão menores exceto a última prestação que será maior de acordo com a percentagem diferida (10 a 20%). Evite esta solução, a menos que pense ficar na casa por pouco tempo.

Como vê, não é difícil ter acesso a um bom crédito habitação para aquisição e obras. Se precisar, sugerimos que consulte a nossa análise ao melhor crédito habitação a taxa variável e o melhor crédito habitação a taxa mista. Veja também alguns critérios para escolher entre taxa fixa e taxa variável. Em caso de dúvida, não hesite em preencher o simulador abaixo para ser contactado por um dos nossos especialistas.

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Para os bancos, conceder crédito é um negócio

De facto, sim, o negócio dos bancos é “vender” dinheiro, ou seja, conceder crédito. E como em todos os negócios, o objetivo é ter lucro.

Ora o seu banco financia-se junto de outros bancos à taxa Euribor. Ou seja, paga pelo dinheiro que os outros bancos lhe emprestam juros à taxa Euribor.

Então para ganhar dinheiro, tem de lhe cobrar a si, a quem vai emprestar dinheiro, não só o que paga aos outros bancos que o financiaram, mas também uma margem: o spread.

Assim, o spread não é mais do que o lucro que o banco tem, quando lhe empresta dinheiro. E a taxa de juro que lhe cobram resulta da soma da Euribor com a taxa de juro.

Então se é o lucro porque é que o spread do seu crédito não é o mesmo do seu amigo? A resposta é simples: o spread traduz o risco que o banco corre quando empresta dinheiro.

Há uma relação entre o risco que o banco corre, a aprovação do crédito e o spread

Quando pede um crédito ao banco, este tem em conta algumas variáveis para decidir se empresta ou não o montante que pediu. Ou seja, qual o risco que corre se lho emprestar.

Se considerar que o risco que corre é muito elevado, ou seja, a probabilidade de não ser reembolsado for muito alta, não lhe concede o crédito.

Se por outro lado considerar que é aceitável, concede -lhe o crédito e o spread traduz o risco que o banco assume que está a correr. Dito de outra forma, se considerar que o risco é baixo o spread é baixo, caso contrário é alto.

A taxa de esforço e incumprimentos são variáveis que condicionam a aprovação do crédito.

Estas são duas variáveis que condicionam a aprovação do seu pedido de crédito, podem levar a que o banco o recuse.

Se a sua taxa de esforço, ou seja, o rácio entre as suas prestações mensais o seu rendimento líquido for superior a 30%, então o seu crédito dificilmente lhe é concedido. Isto porque o risco de incumprimento é elevado.

Da mesma forma, se nos últimos anos tiver tido pagamentos em atraso, esta informação consta no seu Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, e do mesmo modo, dificilmente o seu pedido de crédito é aprovado.

Estabilidade no rendimento, tipo de consumo e garantias influenciam o valor de spread

Por outro lado, existem variáveis que influenciam o spread que o banco lhe cobra, nomeadamente:

Estabilidade no rendimento

Se trabalhar por conta de outrem e tiver um contrato sem termo, ou seja, se for efetivo, o banco considera que é baixo o risco de deixar de ter rendimentos, pelo que o spread que lhe cobram é mais baixo do que se tiver um contrato a termo, ou se trabalhar a recibos verdes.

O bem que der como garantia ao banco

Se ao pedir um empréstimo, der como garantia do seu reembolso, a hipoteca de um imóvel, o spread é seguramente mais baixo do que se dar apenas o seu aval, ou um fiador.

O valor do bem que der como garantia do empréstimo face ao valor que pedir emprestado

Se pedir ao banco 80.000€ para comprar uma casa que vale 200.000€, o seu spread é seguramente mais baixo do que se pedir 150.000€ para comprar a mesma casa.

O seu tipo de consumo

Se não pedir o empréstimo no seu banco, certamente lhe vão pedir os últimos extratos bancários. A razão é simples: vão analisar que tipo de consumo faz durante o mês, ou seja o seu estilo de vida. Se tiver gastos em jogo ou casino, por exemplo, o banco até pode não conceder o empréstimo. Mas caso o conceda vai seguramente cobrar um spread mais alto, do que se tiver apenas gastos correntes e até conseguir poupar dinheiro.

Fale com a Reorganiza

Temos uma equipa de especialistas de crédito, que sem custos para si, o ajudarão a analisar as variáveis que condicionam a aprovação do seu pedido de crédito e a conseguir o empréstimo nas condições que melhor se ajustam à sua situação financeira.

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Este indicador é particularmente relevante no crédito habitação, mas também é aplicado em créditos pessoais, outros empréstimos e até em situações de arrendamento. Vamos então responder à maior pergunta que acompanha este tema: o que é a taxa de esforço e como se calcula?

O que é a taxa de esforço?

Corresponde à percentagem do rendimento mensal líquido que é utilizada para pagar dívidas e compromissos financeiros.

Inclui, por exemplo:

• prestação do crédito habitação;
• créditos pessoais;
• crédito automóvel;
• outros empréstimos ou financiamentos regulares.

Esta taxa é usada pelas instituições financeiras para avaliar o risco associado à concessão de crédito. Quanto mais elevada for esta taxa, maior é o peso das dívidas no orçamento mensal e maior o risco de incumprimento.

Como calcular a taxa de esforço?

O cálculo desta taxa é simples e baseia-se numa fórmula direta.

Fórmula da taxa de esforço

Taxa de esforço (%) = (Total das prestações mensais / Rendimento líquido mensal) × 100

No total das prestações mensais devem ser incluídos todos os créditos e empréstimos existentes, não apenas o novo financiamento pretendido.

Exemplo prático

• Rendimento líquido mensal: 1.500 €
• Total das prestações mensais: 500 €

Taxa de esforço = (500 / 1.500) × 100 = 33,33%

Neste caso, cerca de um terço do rendimento mensal está comprometido com o pagamento de dívidas.

Qual a taxa de esforço máxima permitida para crédito habitação?

No crédito habitação, esta taxa assume um papel central na decisão de aprovação.

De forma geral:

• a taxa de esforço recomendada situa-se entre 33% e 40% do rendimento líquido mensal;
• valores acima dos 40% são considerados de maior risco.

Quando a taxa de esforço é elevada, o banco pode:

• recusar o crédito;
• exigir garantias adicionais;
• aplicar condições mais exigentes (spread mais alto, por exemplo).

Existem exceções?

Sim. Em alguns casos, como rendimentos elevados, estabilidade profissional ou garantias adicionais, algumas instituições podem aceitar uma taxa de esforço superior, embora isso não seja a regra.

Como funciona a taxa de esforço para crédito pessoal e empréstimos?

No crédito pessoal e noutros empréstimos, a lógica desta taxa é semelhante à do crédito habitação.

Apesar de estes créditos terem prazos mais curtos e valores geralmente mais baixos, as instituições financeiras continuam a analisar:

• o rendimento líquido mensal;
• o total de encargos já existentes;
• a taxa de esforço resultante.

Na prática, uma taxa de esforço até 40% continua a ser a referência mais comum, embora possa existir alguma flexibilidade dependendo do perfil do cliente.

Como funciona a taxa de esforço e arrendamento?

Esta taxa também é usada para avaliar a capacidade de pagamento no arrendamento, embora de forma menos formal do que no crédito bancário.

Neste contexto, considera-se:

• o valor mensal da renda;
• outros encargos fixos, como créditos existentes.

O objetivo é garantir que o arrendatário consegue pagar a renda sem comprometer excessivamente o orçamento, reduzindo o risco de dificuldades financeiras ao longo do contrato.

Quais são os limites máximos da taxa de esforço?

Embora não exista um limite legal único e obrigatório, existem orientações claras:

• 33% a 40%: intervalo geralmente considerado saudável;
• até 50%: pode ser aceite em situações muito específicas, mas envolve maior risco;
• acima de 50%: normalmente visto como insustentável a médio prazo.

O Banco de Portugal  nas suas recomendações de uma abordagem prudente, privilegiando a sustentabilidade financeira das famílias e evitando níveis de endividamento excessivos, não fala em taxa de esforço, mas em DSTI (debt service-to-income), que é a relação entre a soma de todas as prestações mensais dos empréstimos de uma pessoa ou família e o seu rendimento mensal líquido.

Como calcular a taxa de esforço para famílias com filhos?

Quando existem filhos ou outros dependentes, a análise desta taxa pode ser ajustada.

Embora os encargos com filhos não entrem diretamente na fórmula, muitas instituições financeiras:

• consideram o número de dependentes;
• ajustam os limites aceites;
• avaliam com maior detalhe a capacidade financeira do agregado.

Famílias com filhos têm, regra geral, despesas fixas mais elevadas, o que pode influenciar a decisão de crédito.

Qual a taxa de esforço ideal?

A taxa ideal é aquela que permite cumprir os compromissos financeiros de forma segura, mantendo margem no orçamento para lidar com imprevistos e assegurando qualidade de vida a médio e longo prazo.

Como referência geral:

• até 33%: situação confortável;
• 33% a 40%: aceitável, mas exige controlo;
• acima de 40%: risco acrescido e menor flexibilidade financeira.

Como usar calculadoras de taxa de esforço?

Para obter uma estimativa rápida da sua taxa, pode recorrer a uma calculadora de taxa de esforço online.

A Reorganiza disponibiliza uma calculadora gratuita de taxa de esforço, que permite perceber de forma simples qual a percentagem do rendimento mensal que está comprometida com créditos e encargos financeiros.

Para utilizar a calculadora, basta:

1. indicar o rendimento líquido mensal;
2. introduzir o valor total das prestações de crédito;
3. analisar automaticamente a taxa de esforço apresentada.

Esta ferramenta é útil para uma primeira avaliação, ajudando a perceber se a sua taxa se encontra dentro dos limites geralmente recomendados antes de avançar com um pedido de crédito.

Nota final

Em situações em que esta taxa é elevada, pode ser útil analisar os créditos existentes e perceber se existem alternativas mais ajustadas à realidade financeira do agregado.

A Reorganiza é intermediária de crédito registada no Banco de Portugal, acompanhando famílias na análise de crédito, comparação de soluções e apoio na tomada de decisões financeiras mais informadas.

Perguntas frequentes (FAQS)

• O que é a taxa de esforço?
  É a percentagem do rendimento mensal líquido destinada ao pagamento de dívidas e encargos financeiros.
• Como calcular a taxa de esforço?
  A fórmula para calcular a taxa de esforço é:
  Taxa de esforço (%) = (Total das prestações mensais de crédito ÷ Rendimento líquido mensal) × 100
• Qual é o limite máximo de taxa de esforço para crédito habitação?
  O limite recomendado é, regra geral, 40% do rendimento mensal.
• Como calcular a taxa de esforço para crédito pessoal?
  O cálculo é igual ao do crédito habitação, considerando o rendimento líquido e todas as prestações existentes.
• Qual é a taxa de esforço ideal?
  Idealmente inferior a 40%, para garantir sustentabilidade financeira.

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Faça uma lista do que tem de tratar ao mudar de casa

Se já lê os nossos artigos, certamente não estranha o nosso primeiro conselho. Somos adeptos das listas por um simples motivo: funcionam. Permitem organizarmo-nos e ganhar tempo. Por isso comece por fazer uma lista de tudo o que sabe que vai ter de fazer. Se se esquecer de alguma coisa pode sempre acrescentar. Use como ponto de partida a nossa lista.

1 Pedir a reexpedição da correspondência

Assegure-se que recebe toda a correspondência enquanto não mudar a morada em todos os serviços do quais recebe cartas. Aliás é um bom meio de saber em que entidades tem de o fazer.

Os CTT têm um serviço de Reexpedição de Correspondência use-o. Para tal tem de ir ao site dos CTT retirar o respetivo impresso. Depois de o preencher, entregue-o no balcão mais perto de si. Como este serviço não é automático, solicite-o pelo menos três dias úteis antes da data da mudança.

2 Cancelar os serviços de eletricidade, gás e água na morada antiga

Cancele os serviços de fornecimento de eletricidade, gás e água para a data em sair da sua casa. Justifique que vai mudar de casa. Tire foto aos últimos valores dos contadores e cancele também os débitos diretos que tiver. Se houver alguma fatura para pagar enviar-lhe-ão a fatura com a referência multibanco para o fazer. Confira a data e valor do consumo faturado.

3 Faça novos contratos de eletricidade, gás e água

Para a nova casa tem de fazer novos contratos. Aproveite para analisar a oferta e preços dos vários fornecedores e escolha o que lhe for mais económico. Pondere, por exemplo, a tarifa bi-horária na eletricidade.

4 Transfirir ou cancelar o serviço de telecomunicações para a nova morada

Ao mudar de casa o seu operador vai dizer-lhe que tem de cancelar o serviço de telecomunicações e fazer novo contrato, o que implica ter um novo período de fidelização.

Assim, se estiver perto do final do período de fidelização aproveite para analisar a oferta da concorrência. Se encontrar mais barato mude de operadora, ou caso esteja satisfeito com o serviço da sua, aproveite para renegociar o valor que paga.

Se não estiver perto do fim do período de fidelização, para evitar que lhe façam um novo contrato faça um requerimento (por e-mail ou carta registada com aviso de receção) pedindo  para lhe transferirem o serviço. referindo expressamente que quer manter o seu contrato atual sem alterações.

5 Alterar a morada fiscal

O mudar de casa tem de mudar a sua morada fiscal , Não só porque é importante em situações no seu dia a dia mas também porque está associada a um conjunto de benefícios fiscais a que tem direito. Tem de o fazer até 60 dias após mudar de casa, sob pena de ter de pagar uma coima que pode ir até aos 375 euros.

Note que apenas tem de mudar a morada no seu cartão de cidadão e a maioria dos seus documentos fica atualizado, incluindo a sua carta de condução. Apenas tem de se preocupar em mudar a morada no Documento Único Automóvel.

Como entrou em vigor do novo cartão de cidadão vão emitir-lhe um já com o novo formato e funcionalidades.

6 Alterar a morada no Documento Único Automóvel

Só o pode fazer depois da morada estar atualizada no seu cartão de cidadão. Necessita de ter o certificado de matrícula e o requerimento do registo automóvel preenchido. Depois pode fazê-lo presencialmente no IRN ou online através da plataforma Automóvel Online

7 Cancelar os seguros da casa antiga e faça novos para a nova morada

Cancele os seguros da casa que vai deixar (e os seus débitos diretos). Peça propostas para os que tem de fazer para a nova casa e escolha os que mais o protegem e se adequam ao seu orçamento familiar.

8 Atualizar a morada nos restantes seguros

Informe as outras seguradoras da mudança da residência. E aproveite para ver rever os seus seguros. Mas fale connosco. Podemos ajudar a reduzir o prémio que paga por eles

9 Pedir a isenção de IMI

Veja se é reúne as condições para pedir a isenção de IMI . Se é o seu caso, tem 60 dias após a escritura para o fazer.

10 Trate do dítico de residente

Se tinha na morada antiga, tem de o cancelar. Peça outro para a nova morada, mas atenção só o pode fazer depois de alterar a morada no cartão de cidadão

11 Registar-se no centro de saúde da nova área de residência

Pode manter o centro de saúde que tem, mas se quiser passar a usar o da nova área de residência tem de se deslocar presencialmente para o fazer, levando o cartão de cidadão com a morada já atualizada.

12 Informar o seu banco que mudou de casa  

Mude a morada das suas contas bancárias, já que é obrigatório por lei ter os esses dados pessoais atualizados. Informe-se junto dos bancos onde tem conta o que tem de fazer, já que os procedimentos podem ser diferentes.

13 Informar a sua entidade patronal

É mais uma atualização que tem de fazer. Envie um e-mail para os Recursos Humanos da sua entidade patronal informando-os da mudança de morada.

14 Mudar as crianças de escola

Se o seu filho andar numa escola pública não tem de o mudar durante o ano letivo, podendo esperar pelo início do período de matrículas para o fazer. No entanto, caso o queira transferir logo, pode usar o serviço “fazer pedidos de transferência de escola” , disponível no Portal das Matrículas do Ministério da Educação

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Um Banco Seguro

A Caixa Geral de Depósitos é um dos grandes bancos em Portugal e na Europa. É o banco do Estado Português, pelo que tem um nível de segurança acrescido por esta via. Por outro lado, tem estado numa dinâmica de crescimento com grande agressividade comercial, pelo que tem um oferta muito competitiva e soluções diferenciadoras no mercado português.

Uma Boa Oferta de Crédito Habitação

Nos dias que correm, o Crédito Habitação CGD é um dos produtos bandeira da Caixa. A Caixa tem apresentado duas soluções muito relevantes para as famílias portuguesas:

1. Crédito habitação taxa mista, com uma taxa a 2 anos muito competitiva e que tem captado cada vez mais adeptos;
2. Crédito habitação taxa variável, com spreads que podem ser dos mais competitivos do mercado.

A Caixa Geral de Depósitos é um dos principais parceiros da Reorganiza no contexto do crédito habitação. Se quiser conhecer o que o banco pode fazer por si, não hesite e preencha o simulador abaixo e esclareça todas as suas dúvidas com um dos nossos consultores. Como sempre, faremos uma análise gratuita para que perceba o valor máximo que pode obter e qual a solução mais vantajosa para a sua família.

Como Poupar Com o Credito Habitação CGD

Se quiser poupar dinheiro com o seu crédito habitação, deverá ter em conta algumas variáveis muito importantes:

• Procure uma entrada maior – Pode ser difícil dar algum dinheiro de entrada. No entanto, nos dias que correm, não é possível ter financiamento a 100% para a compra de casa. Recomendamos que dê uma entrada com o maior valor possível de modo a poupar dinheiro com juros ao longo de todo o contrato. Por outro lado, quanto maior for a entrada, menor será a taxa de juro que lhe será cobrada.
• Atenção À Montagem do Processo – Um processo “bem montado” é meio caminho andado para o sucesso do seu pedido de crédito. Há coisas que os bancos gostam de ouvir e hà outras que os levam a fugir. Nunca se esqueça de que o foco será dar garantias ao banco, com verdade e transparência.
• Pesquisa – Mesmo que aparentemente o crédito habitação CGD seja o mais barato, deverá pesquisar diferentes ofertas, na tentativa de negociar com os bancos e explorar eventuais campanhas em curso. Daí ser interessante negociar o seu crédito com a Reorganiza, que lhe permite comparar esta proposta com outras propostas do mercado, para ter a certeza que toma a melhor decisão.

Tenha Acesso ao Crédito Habitação Mais Barato

Ter um crédito habitação mais barato implica encontrar as melhores condições ao nível da taxa de juro e restantes custos associados. Destacam-se as comissões recorrentes e o seguro de vida associado ao crédito. Analise todas as variáveis de modo a encontrar a melhor solução para o seu caso concreto. Vamos começar? Preencha o formulário abaixo e veja o valor da sua próxima prestação.

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